서울 모 동에서 일어 난 실제 일입니다, 많은 전문가들은 지금 부동산 하락을 버블이 꺼지고 장기 침체에 빠질 가능성이 높다
1. 부동산 시장이 하락하고 장기 침체에 빠질 원인은 무엇일까요?
부동 동산 버블의 붕괴가 시작되었고 부동산 시장 버블이 터져야 나라가 산다고 주장하고 있는데요, 시장이 하락하고 버블이 꺼져 가는 원인은 여러 가지 지만 금리인상으로 인하 요인은 이제 시작일 뿐이고 초 읽기다라고 한다. 그럼 왜 버블이 터져야 나라가 사는가?
부동산 값이 버블이냐 안니냐하는 것을 기준 삼는 것은 소득 대비 집 값이 얼마나 차지하느냐 (DSR)이다. 통계를 계산하는 방법에 따라 조금씩 다르지만 지난 10여 년 동안 꾸준하게 상승해 왔다. 특히 최근 지난 3년 동안은 급상승하였다. 소득에 비하여 가격이 오르면 결국 집을 사야 하는 수요자 내 집 마련이라든가 재 텍크 차원이 아니라 금융시스템의 불안정성이 커지고 거시경제의 불안정이 커진다는 것이다.
미국의 부동산 모기지 사태가 주택 가격에서 부터 발생하였고 우리나라 또한 주택 특히 아파트 가격하락에서 출발하고 있다는 것이다. 그리고 사회는 여러 구성원이 모여서 만들어 가는데 국민 중 어떤 사람은 벼락부자가 되고 어떤 사람은 벼락 거지가 되면 사회의 불균형 불평등해서 유지가 될 수 없다.
한 예로 인구의 급속한 감소는 OED국가들 중 최 하위고 서울이 가장 출산율이 적다. 소득이 적은 지방에 비해 소득이 높은 서울이 결혼율이나 출산율이 낮다는 것이다 그리고 그 지역에서 사는 사람이 비 정규직 보다 정규직에 종사하는 사람의 지역이 출산율이 낮다. 대기업과 중소기업의 격차, 남. 여 소득격차, 교육 수준의 격차 등이 출산율이 낮다는 것이다.
2. 부동산 가격은 왜 하락하는 가? - 금리인상?, 정부는 안정 하락세
금리인상으로 보이는 것은 트리거 격발장치에 해당하지 원인은 아니다. 물론 금리가 오르면 가계대출과 담보대출자는 줄지만 이자 부담으로 이번 같이 즉가 반영되어 부동산 시장의 곡선을 갑자기 꺽지는 않는다. 버블인 줄 아는 사람도 버블이 어제까지 갈 것인지 내려갈 것인지는 모른다. 문제는 언제 버블이 터지느냐 첫 번째 값이 너무 오르면 터진다 가격이 급 속도로 오르는 그 자체가 악 제다.
둘 번째 가격 상승을 버거워해 따라오는 사람(수요자 절벽)이 없을 때 버블은 터진다. 그 전조 증상이 이미 작년 하반기에 생겼다, 지난 크로나 사태 기간 저 금리의 등을 타고 가계부채가 뉴스에서의 발표 같이 2년 동안 110조씩 200조 가량 상승하여 정부도 가계 부채 억제 정책을 고려한 적 있다.
작년 9월 10월부터 가계 부채가 줄다가 현재 6월 기준 2%가량 줄었다. 더 이상 수요자가 따라가다 포기하였다는 것이다 작년 10월 금융위원장의 DSR 적용 가계부체를 억제하겠다고 발표를 하면서 가계부율이 하락했다. 지금의 하락은 증상일 뿐이다 하락률은 신규대출이 줄기 때문이고 이는 수요자들의 피로도 소득 대비 가격이 너무 높아서이다.
3. 부동산의 버블붕괴 현상은 언제 끝나나요?
언제 끝나는지 얼마까지 하락할지 모른다. 상업용 부동산은 레버리 지율이 높기 때문에 빨리 꺼진다. 반면 주거용은 거주하는 경우가 많아 둔한 곡선을 그린다. 그 예가 일본이 20여 년 동안 침체하고 있는 것을 보면 알 수 있다. 2008년 미국의 모기지 대란 때는 파리 내려갔다. 왜냐면 단기 상승했다가 단기 하락한 것이다.
그런데 한국은 전반 적으로 10여 년에 걸친 상승이 있어고 단기 적으로는 최근 3년 동안 급속 적인 상승이
있었다. 한국은 일본과 같은 현상과 미국과 같은 현상 사이에 있을 것이다. 그리고 정부가 부동산의 정책이 어떠냐는 것이 불확실성의 변수다. 그리고 고령 인구가 늘어 수요자가 주는 현상이 변수다.
구입력이 적은 초 고령인구 증가로 수요자 감소와 소득 대비 높은 부동산 가격, 최근 3년 동안 급격히 증가한 대출이 어떻게 작용하느냐에 따라 부동산 가격 하락과 속도, 기간이 정해 질 것이다.
4. 부동산 가격은 수요와 공급의 원리보다 금융에 의해 결정된다는 이유는 뭔가요?
한국은 주택 가격구조는 외국에 비해 주택담보대출의 담보비율이 약 50% 정도밖에 안되고 이자만 부담하는데 비율이 높다 또 변동 금리 비율이 높다, 상환 능력을 보지 않고 대출이 나간다. 한국은 LTV는 낮고 DSR은 높은 현상을 가지고 있다.
감사합니다.
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