농업인 자격, 농지대장: 모든 농지 필지 별 작성, 농지 임대차, 상속. 증여농지 세금, 농지법 개정 시행으로 달라지는 농지관리 등 위법사항. 농지대장 이란? 농지의 소유 및 이용실태를 파악하여 효율적으로 이용. 관리하기 위해 작성하고 전산정보시스템으로 관리됩니다.
[농지대장] 개요.
◇ 농지대장 작성 목적: 농지의 소유 및 이용실태를 파악하여 효율적으로 이용, 관리하기 위해 작성하고 전산정보처리시스템으로 관리합니다.
◇ 농지대장 작성 대상: 면적 상관없이 모든 농지에 대하여 필지 별(지번)로 작성됩니다.
# 주말체험 농장 1,000제곱미터(약:303평) 이하 모든 농지가 작성 대상이며, 농업인이나 농업법인이 아닌 겨우에는 농지대장에 농업경영이나 위탁경영으로 경작현황 작성은 불가하게 됩니다.
◇ 농지대장 작성 시점: 농지의 소유 및 임차가 확인이 되는 시점에 즉시 작성합니다.
◇농지대장 작성. 비치 기관: 농지 소재지 관할 시, 구, 읍, 면에서 합니다.
## 농지대장이 작성된 농지가 농지전용 등으로 더 이상의 농지가 아닌 경우 그 농지대장을 폐쇄하고 따로 편찬해서 해당 지자체에서 10년간 보존하도록 규정하고 있습니다.
# 그렇다면 기존 농지원부 소유자는 어떻게 해야 하나? 기존 농지원부 소유자는 필지 별로 전원에 따라 경작사항 등이 이미파악된 원본은 발급 가능한 농지대장으로 경작사항이 아직 파악되지 않은 농지는 가대장으로 자동 전환되었습니다.
[농지대장 주요 등재 사항].
◇ 농지 현황: 필지 소재지, 지번, 지적공부상 지목, 면적, 실제 지목, 면적, 소유자현황, 등기현황, 이용현황, 경작현황 등.
◇ 임대차 현황: 임대 구분, 인적사항, 임대면적, 임대차 기간 등.
◇농지취득자격증명: 신청인. 취득목적, 신청면적, 발급일 등.
◇농지이용실태조사: 조사기간, 조사일, 이용현황, 경작현황, 처분현황 등.
◇농지전용, 전용구분, 허가, 신고, 협의의 기관, 일자, 전용목적, 전용면적 등.
☞ 개정 농지법 임대차 현황의 위반에 해당되지 않도록 각별히 주의할 것입니다.
☞ 임대차 농지 이용 현황 정보는 22년 8월 18일부터는 소유자 또는 임차인이 그 변경 사유가 발생한 날로부터 60일 이내에 농지대장 변경 신청을 해야 합니다. 22년 8월 18일 이전에 농지 임대차 계약이 체결된 행위에 대해서는 신고의무는 없으나 22년 8월 18일 이후에 임대차 계약이 변경되거나 해제된 경우 신고의무가 발생한다는 점에 유의해야 합니다.
☞ 농지대장은 농지 임대차 계약이 신규로 체결되어 변경 또는 해제되는 경우 신고의무가 발생하게 됩니다. 다만, 기존 농지원부에 이미 등재되어 농지대장으로 연계된 경우나 농지은행에 임대수탁 사업으로 위탁한 농지는 별도의 신고를 하지 않아도 됩니다.
☞ 따라서 [농지법] 제23조 및 동법 시행령 24조에 따라 임대차가 허용되는 경우에만 농지대장에 등재가 가능하기 때문에 농지 임대차 계약으로 농지대장 변경신청을 하는 경우에는 농지 임대차가 가능하다는 사실을 관련서류를 통해 확인을 받아야 한다는 것입니다.
☞ 농지 소유자의 임대자격 여부가, 자경을 할 것인지, 임대차를 할 것인지를 1차로 걸러진다는 것입니다. 만약, 신고를 하지 않는 경우에는 100만원부터 회수에 따라 500만 원까지 1차 과태료 대상이 됩니다. 이후는 절차에 따라 진행됩니다.
1. 2022년 08월 18일부터 시행되고 있는 농지 임대차 체결 등 농지대장의 변경 신청의 범위는 어떻게 되나요?
[답변]: 22년8월 18일부터 시행되고 있는 신규, 변경, 해제되는 임대차 계약의 건 등.
① 기존의 농지원부에 이미 등재되어 농지대장으로 연계된 경우.
② 농지은행 임대 수탁 사업.
③경영회생지원 농지 매입 사업.
④맞춤형 농지지원 사업.
⑤과원 규모화 사업을 통한 임대차 계약은 별도 신고의무가 없습니다.
# 2022년 8월 18일 이전 계약 건, 설치시설은 변경 신청 신고의무에서 면제됩니다. 시행 이후 분부터 적용됩니다.
2. 이전 농지원부와 농지대장의 차이점은 무엇일까요?
[답변]:
1) 농업인(세대) 기준에서 농지, 필지 단위로 작성되며, 관할 관청의 (직권주의)에서 농지 소유자 및 임차인의 (신고주의 ) 신고의무로 바뀌었습니다.
2) 과거 농지원부는 농업인 세대 기준으로 1,000제곱미터 이상의 농지, 농작물의 경작이나 다년생 식물을 경작 또는 재배하는 농업인이나 농업법인 및 농업법인별로 작성. 관리되었습니다.
3) 20년 4월 15일부터 면적제한 기준이 폐지되어 모든 농지가 작성 대사이 되었으며 22년 8월 18일부터는 농지원부에서 농지대장으로 변경하였습니다. 또한 농지대장 관리책임이 농업인 주소지에서 농지 소재지 읍, 면, 동으로 변경되었습니다
4) 무엇보다도, 농지대장 관리방식이 기존 행정청의 직권주의에서 임대차계약 발생 농지 소유자에게 농지대장 변경 신고의무가 부여된 신고주의로 개정되었다는 것에 유념하시길 바랍니다.
5) ① 22년 8월 18일 이후 임대차 계약을 체결하거나 해제, 변경된 경우 또는 ② 농축산물 생산시설: 농막, 축사, 고정식 온실, 버섯재배사, 곤충사육사, ③ 토지의 개량 시설: 수로, 제방 등 농지대장 임대차 변경사항이 발생한 경우 발생일로부터 60일 이내에 농지 소재에 관한 행정청에 의무적으로 신고해야 하며, 농지대장 변경신청을 하지 않거나 거짓으로 신고한 경우 횟수에 따라 100~500만 원의 과태료 처분을 받을 수 있습니다. [농지법 제49조]의 2에 따른 신청을 하지 않은 경우.
* 특히, 임대차의 거짓신고의 경우에는 1차 위반의 경우 250만원부터 3차 이상 위반의 경우에는 500만 원의 과태료가 부과됨을 유의하시길 바랍니다. [농지법 제49조]의 2에 따른 신청을 거짓으로 한 경우.
3. 농지대장이 작성되면 농업인으로 전환되나요? 농지대장으로 농업인 증명, 각종 세금혜택 등을 받을 수 있는지요?
☞ 농지대장으로 전환되어도 농업인의 기준은 변함이 없습니다. 또한 농업인 증명이나 각종 세금혜택 등은 농지대장 활기관에서 개별적으로 판단해서 적용됩니다.
☞ 농지원부는 1,000제곱미터 이상 농작물 쪼는 다년생 식물을 경작하는 농업인이나 농업법인을 대상으로 작성되었으나 개편된 농지대장은 면적제한이 없이 모든 농지가 작성대상이 되므로 농지대장으로 농업인을 바로 확인하기는 어렵다는 것입니다.
☞ 따라서, 농지대장이 작성되었다고 해서 농업인 기준을 충족하는 것은 아니며 농업인의 기준은 관련 법령에 따라 기준을 충족해야 합니다. 농지대장은 필지별로 발급 되서 농지대장을 제출해서 농업인 증명이나 각종 세금의 혜택 증빙 서류로 활용하고자 하는 경우는 농협이나 국세청 등 농지대장 활용 기관에서 별도로 검토해서 판단해라고 규정하고 있습니다.
[농지법상 농업인의 자격 기준] [농업인의 혜택"나도 농업인이다"]
☞ 농지법상 농업인이 되는 것도 그다지 어렵지만 하지도 안다고 되어있습니다. 통작거리와 불법 임대차 관계가 문제가 되고 있는 시기에 농지법에 농업인 자격을 갖추고 무단 경작만 하지 않는다면 농지법 위반은 면할 수 있고, 양도소득세와 관련 있는 조세특례제한법에 따른 규정이 달라 세법관련해서 자경은 사실상 자경을 했다고 하더라도, 즉 농지법의 자격요건을 충족하였다 하더라도 연봉이 년 3,700만 원을 초과하거나 사업별 소득이 총 년 소득의 1/2 이상 일 경우 제외됩니다.
4. [지법 제23조 제1항] 임대 허용사유에 해당핮지 않는 자가 임대한 경우 그 계약은 유효한지요?
[답변] 무효한 계약에 해당합니다.
☞ 농지를 사인 간 임대하려면 농지법 제23조 제1항 각호에서 규정한 사유에 해당되어야 하며, 농지법 제23조는 강행규정(규정 이외의 행위는 불법행위로 보는 것입니다)으로 이를 위반하여 농지를 임대하였다는 그 임대차 계약은 무효인 계약입니다.
☞ 또한, 농지법 제23조 제1항을 위반하여 소유 농지를 임대하거나 무상 사용하게 한 자는 농지법 제62조에 따라 2천만 원 이하의 벌금에 처하도록 규정이 강화되었습니다.
5. 농지 임차인이 무단 휴경한 경우 농지 소유자에세 농지처분의무를 부과할 수 있는지 여부 및 임차인에 대한 조치는 어떻게 되나요?
[답변] 농지 소유자에게 농지처분의무를 부과할 수 없습니다.
☞ 다만, 임대인이 임차인과 통정하여 형식적인 임대차 계약을 맺은 후 농지 임차인이 임차 농지를 무단 휴경한 경우는 민법 제108조 제1항 (" 상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효로 한다")에 따라 농지 소유자에게 농지처분의무 부과 가능성이 있습니다. 2천만 원 이하의 벌금에 처하게 됩니다.
사속이 완료되지 아니한 농지의 농지대장 작성 방법은 어떻게 되나요?
[답변] 민법상 상속인에게 지분만큼 농지대장 가성 기능.
☞ 농지대장은 해당 필지에 대한 등기부등본상의 소유주가 등재되기 때문에 상속인이 농지대장을 발급받고자 하는 경우에는 민법상 상속인임을 알 수 있는 서류(가족관계증명서 등)를 제출하여 공유지분만큼 소유자 란을 추가하여 등록할 수 있습니다.
6. 농지를 임차하여 농업경영에 종사하는 경우 농지대장 작성 방법은 어떻게 되나요?
[답변]: 농지대장은 모든 농지에 대하여 필지별로 작성하기 때문에 농지의 소유권자 뿐 아니라 실제 농작물을 생산하거나 다년생 식물을 재배하는 임차인도 농지대장을 작성하는 대상입니다.
☞ 따라서, 농지를 임차하여 농업경영에 종사하는 경우에는 임차인과 임대인의 임대차계약 내용이 임대차계약서를 확인하여 농지대장을 작성하여야 합니다.
☞ 1996년 1월 이후에 취득한 농지는 개인간 임대차가 허용되니 않는 농지는 농지법 제23조에서 허용되는 경우가 아니면 원칙적으로 임대를 금지하고 있기 때문에 이를 위반했을 경우에 농지를 처분 토록하고 임대인에게 2천만 원 이하 벌금에 처해질 수 있다는 것에 유의하셔야 합니다.
제23조(농지의 임대차 및 사용 대차를 허용하는 경우).
1. 질병, 징집, 취학, 선거에 따른 공직취임, 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유로 인하여 일시적으로 농업경영에 종사하지 아니하게 된 자가 소유하고 있는 농지를 임대하거나 무상 사용하게 하는 경우
2. 60세 이상인 사람으로서 대통령령으로 정하는 사람이 소유하고 있는 농지 중에서 자기의 농업경영에 이용한 기간이 5년이 넘은 농지를 임대하거나 무상 사용하게 하는 경우
3. 제6조제1항에 따라 소유하고 있는 농지를 주말ㆍ 체험영농을 하려는 자에게 임대하거나 무상 사용하게 하는 경우, 또는 주말ㆍ체험 영농을 하려는 자에게 임대하는 것을 업(業)으로 하는 자에게 임대하거나 무상 사용하게 하는 경우
4. 제6조 제1항에 따라 개인이 소유하고 있는 농지를 한국 농어촌공사나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자에게 위탁하여 임대하거나 무상 사용하게 하는 경우
5. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 농지를 한국 농어촌공사나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자에게 위탁하여 임대하거나 무상 사용하게 하는 경우
가. 상속으로 농지를 취득한 사람으로서 농업경영을 하지 아니하는 사람이 제7조 제1항에서 규정한 소유 상한을 초과하여 소유하고 있는 농지
나. 대통령령으로 정하는 기간 이상 농업경영을 한 후 이농한 사람이 제7조제2항에서 규정한 소유 상한을 초과하여 소유하고 있는 농지
8. 자경 농지를 농림축산식품부장관이 정하는 이모작을 위하여 8개월 이내로 임대하거나 무상 사용하게 하는 경우
9. 대통령령으로 정하는 농지 규모화, 농작물 수급 안정 등을 목적으로 한 사업을 추진하기 위하여 필요한 자경 농지를 임대하거나 무상 사용하게 하는 경우
② 제1항에도 불구하고 농지를 임차하거나 사용 대차한 임차인 또는 사용 대차인이 그 농지를 정당한 사유 없이 농업경영에 사용하지 아니할 때에는 시장ㆍ 군수ㆍ 구청장이 규정하는 바에 따라 임대차 또는 사용대차의 종료를 명할 수 있다. <신설 2015. 7. 20.>
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