피해자 A 씨는 2017년 서울 강서구의 빌라를 구입(매수)하였습니다. 집을 사는(매수) 과정에서 등기부등본을 확인하고 중개업소에서 매매계약을 체결하여 샀습니다. 사는(매수) 과정에서 A 은행으로부터 일부 주택담보 대출을 받아 소유권을 넘겨받았습니다
근저당 말소신청 → 등기소
↑ ↓ 등기 말소
전 집주인 1억 4천만 원 소유권 등기 → 등기부등본 - - - 매매계약 → A 씨
↑ ↑ 1억4천만원 근저당
L ← 1억 2천만 원 대출 - A 은행
몇 년 후 A 씨는 장인의 회사로 소유권을 넘기게 되어 A 은행의 담보대출 근저당권을 말소하고 소유권을 장인의 회사로 소유권 이전 등기를 맞춰 습니다. 2020년 법원으로부터 소장이 날아왔습니다. 내용은,
1. 나는 대출을 다 갚고 장인의 회사로 넘긴 상태인데 소장이 날아온 이유는 무엇이었을 까요? A 씨가 대출받은 A 시중 은행은 알고 보니 A 씨의 담보대출 때문이 아니라 다른 대출 때문이었는데요.
2. 전 주인이 같은 A 은행 [매수자 A 씨가 담보대출받은 같은 은행]으로부터 받은 대출 때문이었는데, 전 주인이 집을 팔고 잔금 받고 근저당권 말소 후에 소유권 이전을 하지 않았다는 내용이었습니다.
3. [전 빌라 주인은 은행으로부터 완납 후 완납 서류를 받아 법원에 말소 신청 후 소유권 등기를 하지 않고 은행 서류를 위조하여 법원에 말소 신청 후 깨끗한 상태에서 A 씨에게 소유권을 이전하였던 것이었다.]
4. A 씨는 등기부등본에 말소, 삭선이 되어 있는 것을 확인하였고, 중개업소에서 거래를 깨끗한 상태에서 하였다, 그러나 전 주인의 은행 서류 위조하여 말소한 근저당과 본인의 빌라 담보대출로 두 개의 주택담보 대출이 존재하게 되었다.
5. A 은행은 이 사실을 뒤늦게 알게 되어 2020 년에 거짓으로 근저당 말소했기에 근저당 복구 소송을 했던 것이다
은행 A 입장 :
V. 은행도 사기 피해자다 (사문서 위조로 전 주인 실형)
V. 민원인 피해는 전 집주인에게 청구해야 한다.
V. 중복 대출 거르지 못한 것은 은행 내부 문제다. (현재 개선)
민원인 A 씨 입장 :
V. 등기부등본을 믿고 매매하였다.
V. 은행이 중복 대출 체크 안 한 건 은행 책임이다.
V. 전 주인이 안 갚은 돈 때문에 내 집을 날리는 것은 부당하다.(현재 법원 경매 중)
설득력 있는 민원인 A 씨의 항변은 법원에서 받아들여졌을까? 안 받아들였다. 근저당을 복구하여야 한다고 은행의 입장을 받아들여졌다. 3심 모두 원고 승소 판결로 결론이 났습니다.
6. 등기의 공신력 :
부동산 등기를 믿고 거래한 자는, 비록 그 등기가 진실한 권리관계에 합치되지 않는다 하여도 거래한 자의 신뢰를 보호하는 등기의 효력을 등기의 공신력이라 합니다.
즉 등기의 공신력은 외형적 사실을 믿고 거래한 사람을 보호하는 그런 법률적 효력을 말합니다, 그런데 우리나라는 법률상 등기의 공신력을 인정하지 않습니다, 등기부상 그렇게 나와도 실체가 그렇지 않으면 실체에 따릅니다. 등기를 믿고 거래한 사람을 보호하지 않는다는 것입니다.
실질적인 법률관계는 분명히 근저당이 살아 있었고, 따라서 법원은 이 등기부의 효력보다는 실질적 법률관계를 따져서 원고인 A 은행의 손을 들어준 것이다. 등기부의 공신력을 부인한 것입니다. 뭐 이런 법이 다 있어? 이번 사건으로 국민들이 황당해하고 있다.
7. 등기 전문가 : 법무사의 인터뷰입니다.
" 우리나라는 그 등기의 공신력을 인정하지 않고요. 공시의 기능만을 담당하고 있습니다. 왜냐하면 우리나라 법이 등기의 형식적인 성립요건만 갖추면 등기관이 서류심사만 해서 등기를 해줍니다. 이 때문에 등기 내용이 진실과 많이 달라서 등기를 믿고 거래한 사람들이 피해를 입는 경우가 생기는데 등기관이 실질적인 심사권이 없고 서류 심사만으로 등기를 해주는 것이어서 등기관에게 책임을 묻기 어려운 게 현실입니다."
"형식적 심사에서 실질적 심사를 하려면 법 개정이 있어야 하고 실질심사를 하기되면 신속한 업무처리가 어려워집니다"
8. 등기부등본을 믿고 거래한 사람들의 구제 방법은 없을까?
"현재로서는 전 소유자 주인을 상대로 민사소송이나 권원보험에 가입하는 방법밖에 없습니다. "
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