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부동산 시장의 서울 아파트 매매 가격 변동률부터 확인해 보면 1월 1주:0.03%, 2월 4주 : -0.03, 5월 1주 : 0.01, 8월 3주 : -0.09%, 아파트 매매 수급 지수 추이는 지수 100을 기준으로 해서 100 미만 이면 (공급 > 수요) 매수 심리 위축을 나타 내는데 공급이 많고 수요가 돌아 섰다는 의미다. 1월-서울 : 95.6, 전국 : 92.8, 8월-서울 : 89.3, 전국 : 83.7이다.
이런 현상은 3분기 부터 본격 하락하며 현재까지 하락하고 거래량은 서울 같은 경우 한 달에 일천 건 밖에 되지 않고 정체기에서 급락하고 있다. 현장에서는 초 급매 물외 거래가 전무하다. 이러한 경우 단기 미래에 거래량이 증가하더라도 하락장을 막을 수 없다.
금리인상과 물가상승 원자재 오일 상승 취득세 부담등으로 유효수요가 갈수록 없다는 것이다. 금리가 올랐다고 부동산 가격이 급락하는 경우는 없어고 원만한 곡선 하락였는데 하락 폭이 커진 것은 금리만이 주범이 아니라는 것이다.
부동산 정책은 시장에 미치는 영향은 상당한데 취득세, 양도세 중과를 풀게 되면 다주택자들의 기대 심리 중 가장 큰 밑천이다.
이런 부동산 급락과 전반적인 경제지수 하락 중에도 매도자들의 투기 심리는 아직도 살아있다. 지금 정부는 하락 안 전세로 간다 보고 사실상 부동산 시장 무정부 상태로 당분간 관망할 것으로 보인다.
이번에 국회의 세법 개정안 중 지방 저가 주택 공시지가 3억원이하인 주택은 취득세, 종부세, 양도세 중과에서 제외 또는 완화 제안이 논의된 것으로 나왔다 지방과 서울의 정책 탄력성은 상이하다.
1. 부동산 시장이 하락장 일 때 집을 살 시기는 언제 인가요?
하락기는 5년, 안정기 3년 정도 총 8년이 걸리다. 부동산 시장을 사이클 주기 년수로 단 적으로 말하기는 위험하다, 현명한 매수는 시장의 흐름을 느끼는 것이다. 매도자들이 매물을 쏬소 매수자들이 움직이기 시작하는 안정기에서 상승기로 접어 들려는 시점이다.
2. 지금 전, 월세 시장은 어떤가요?
지금 전세거래가 월세 전환율이 빠르게 돌아가고 있다. 2020년 : 40.5, 2021년 : 24.0, 2022년 : 51.6 매년 상반기, 전, 월세 거래 중 월세 비중 전세보다 높아지고 있다. 임대차 3 법으로 첫 2년 도래기로 전세가 2중 가격, 3중 가격 이란 말이 생기계 되어다.
3. 깡통전세 피해 갈 수 있는 방법은?
당장 깡통 주택위험은 아파트보다 신축 빌라, 오피스텔, 단독은 건축주들이 매매가 안 되는 어려움을 높은 전세가로 매매가에 육박하게 전세를 놓아 전세입자들을 위험에 빠트리게 된다. 소유자가 다주택자들, 갭 투자하는 사람들의 주택을 계약하면 않된다.
4. 네 집 마련은 어떻게 해야 하나?
최적의 시기를 보고 사는 것인데 가결이 하락한다고 무한정 떨어지는 것도 아니고 오른다고 계속 오르지는 않으니까 안정기에서 상승으로 돌아설 때와 자기 부담률을 높이고 내성 정책, 물가, 금리 등의 변수에 내성을 키우고 부담능력을 키우는 것이다.
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