전세보증보험 이란? 전입신고+ 점유(이사) + 확정일자

전세보증금보험 이란? 전세보증금반환보증으로 전세계약 만료 시 임대인이 임차인에게 반환하는 전세보증금을 보증해 주는 제도다. 주택도시보증공사(hug), 한국주택금융공사(hf), 서울보증보험(sgi)에서 보증보험을 취급하고 있습니다.



1. 전세가격 하락 또는 임대인의 개인적인 사정으로 인하여 전세보증금을 돌려받지 못하거나 임대인의 전세사기로 경매로 넘어가는 경우를 대신해 보증금을 돌려받을 수 있도록 보증해 주는 제도입니다. 세입자는 보증기관으로 부터 보증금을 먼저 돌려받고 보증기관이 임대인에게 보증금을 청구하는 일종의 " 대위변제 " 절차를 진행하게 됩니다.

- 임대차계약 해지 후에도 전세보증금을 돌려받지 못하거나 임대차 기간 중 해당 주택의 경매 혹은 공매 절차에서 보증금을 반환 받지 못했을 때 보험금 청구가 가능해집니다. 전세금 보증보험은 보통 위탁은행들을 통해 가입할 수 있고, "네이버 부동산"과 "카카오페이" 등 모바일 어플을 통해서도 가입이 가능합니다.



2. 부동산 시장 집값 하락과 전세사기 사건을 비롯해 빌라, 다가구주택, 오피스텔 등을 이용한 전세사기나 바람직하지 못한 갭투자나 다주택투자로 인하여 세입자에게 떠 넘겨지는 수많은 부동산 매물들을 대비해 " 대항력" "확정일자" " 전세권 설정 " 에만 의존하고 있다가 그러한 제도의 허점을 이용하는 지능형 사기들이 계속 생겨나고 있다는 그런 면에서 " 전세보증보험 " 이 가입할 수 있는 여건만 주어진다면 가장 효율적으로 보완할 수 있는 안전장치가 될 수 있습니다.

- " 확정일자 " 또는 " 전세권 설정 " 을 한 상태에서 어느 정도 기간이 경과된 분들 중 전세보증금 반환보증이라는 제도를 알게 되어 지금이라도 가입하고 싶다면 보증신청 기간이 "허그"는 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 " 전세계약 기간의 1/2 이 경과하기 전"에 가입하셔 야하고, " hf "는 " 전세계약기간의 1/4 이 경과하기 전", " sgi " 는 " 계약기간 1년 일 경우 5개월 ", " 2년 일 경우 10개월 "이내에 가입 신청을 하셔야 합니다.

- 보증보험 또한 갱신이 가능합니다. 



3. 전세보증보험 가입 대상. 

- 거의 모든 형태의 주거용 부동산을 추급하고 있지만 허그에서는 도시형 생활주택을 보증하지 않습니다. 주택이 아닌 "근린생활 시설"로 분류되는 도시형 생활주택은 모든 기관에서 보증하고 있지 않으니 계약하기 전 공인중개사 사무실에서 건축물대장을 통해 용도를 반드시 확인해야 합니다.

- 주의할 점은 주택 유형이 맞다고 무조건 보장이 되는 것은 아니고 해당 주택의 전세금액에 따라 가입기관별 보증 금액의 차이가 있습니다.

hug,  수도권: 7억원, 기타: 5억 원. hf, 수도권: 5억 원, 기타: 3억 원. sgi, 아파트: 제한 없음, 일반: 10억 원.

- 기관별 보증료율

hug, 아파트: 0.128%, 기타 주택: 0.154%. hf, 일반: 0.04%, 우대: 0.02%. sgi, 아파트 0.192%, 기타 주택: 0.218%.

- 기관별 보증 한도.

hug = 주택가격 - (선순위채권 + 선순위 전세보증금)

hf = 아파트: 주택가격 - 선순위채권 총액. 단독, 다가구: 주택가격 * 120% - 선순위채권 총액.

sgi = 주택가격 >,= (선순위 채권 + 선순위 전세 보증금)





4. 가입 조건과 구비서류.

- 주택의 인도(이사), 전입신고, 확정일자. - 경매신청, 압류 등 다른 권리 침해가 없고, - 다른 세대의 전입내역이 없어야 합니다.

- 전세보증금보험 구비 서류: 주민등록등본(1개월 이내), 등기부등본(전입신고 이후 발급분, 1개월 이내), - 전입세대 열람내역서 (1개월 이내), - 확정일자부 임대차 계약서(공인중개사 계약), - 보증금 완납 증명서 (공인중개사 발급).



5. " 전세보증보험 " 주의 사항.

- 전입신고 + 점유(거주) + 확정일자를 잔금. 이사 날까지 꼭 완료 후 보증보험회사에 당일에 제출하셔야 합니다.

- 계약조건 변경, 소유자 변경, 계약갱신 시 꼭 통지하여 증권을 변경하여 발급받아야 합니다.

- 전세보증금보험도 사기에 노출됩니다. 대안으로 전세권 설정을 고려해 보세요.

" 대항력 "이 갖춰지기 전인 익일 0시 이전에 집주인이 제3자에게 집을 매매한다 거나 대출을 신청해 근저당권 설정이 잔금과 이사 날 전입신고와 점유(이사), 확정일자를 받는다고 하더라도 그 발생효력이 다음날 0시부터 인 점에 비해 이전등기나 설정등기는 신청 당일에 효력이 발생하여 하루가 늦어지게 되어 불이익을 받을 수 있습니다.