1. 대항력과 우선변제권을 취득하지 않은 경우. 대항력은 집주인이 바뀌어도 그 집에서 살 수 있고 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 말합니다. 대항력을 갖추려면 먼저 전입신고와 점유, 즉 이사를 하여 계속 거주해야 하며, 만약 대출을 받는다면 꼭 대출실행 당일까지 전입신고를 해야 하고 확정일자까지 받아야 우선변제권이 생깁니다.
- 집이 경매에 넘어갔을 때 전입신고와 확정일자 순서가 근저당권보다 먼저여야 대항력을 행사할 수 있습니다.
- A 씨는 중기청 100% 대출을 이용하여 9천만 원을 전액 대출하여 집주인과 전세계약을 맺을 때 새로운 집주인 B가 임차인 전세대출을 승계한다는 내용으로 전세계약서를 작성하였습니다.
A 씨와 작성한 계약서의 모든 내용이 B 씨에게 포괄적으로 승계된다는 공인중개사 의견에 B 씨와는 전세계약서를 작성하지 않았습니다. 이후 이사를 하고 전입신고를 마치고 살고 있었는데 새로운 주인 B 씨가 자신이 운영 중인 법인인 C로 명의를 바꿨습니다.
새로운 집주인 B씨의 공사업체에서 대금이 들어오지 않아 집에 압류가 걸렸는데 전세입자는 이 사실을 알았지만 보증보험을 가입했기 때문에 개의치 않고 전세 기간이 만료 됐을 때 보증보험 이행을 신청했으나 이행거절 되었습니다.
- 보험 이행 거절 사유.
1) 새로운 집주인 B씨와 계약서를 작성하지 않은 것, 무조건 갱신을 하거나 신규 계약서를 작성해야 합니다.
2) 대출실행일에 전입신고를 하지 않은 것, 이사 당일에 하지 않고 4~5일 뒤에 전입신고를 해서 문제가 된 케이스입니다.
- 압류가 잡힌 건 전입신고 1년 뒤의 일이고 임차인의 전입신고가 더 먼저임에도 우선변제권이 생기지 않은 것이 문제가 되었습니다.
- " 민원24"에서 신청을 할 수 있고, 신청시간도 5시 이후 늦게 신청한다면 민원을 다음날에 처리될 수도 있어 일찍 해야 합니다.
- 전입신고 당일 집주인이 바뀐다면? 전입신고와 점유, 이사를 맞치고 확정일자까지 받았더라도 그 대항력과 우선변권 효력은 다음날 0시부터 발생하는 것에 비해 매매하여 소유권이전등기를 당일에 접수된다면 등기의 효력은 당일부터 효력이 발생하여 임차인은 후순위가 됩니다.
- 전세사기가 같은 날 동시진행으로 문제가 많은 이유가 여기에 있습니다.
집주인 A씨는 임차인과 전세계약을 하면서 신용불량자 B 씨와 매매계약을 체결하고 등기를 접수하여 계약 만료 때 집주인이 바뀐 것을 알게 되고 전세보증보험 이행을 신청하였으나 거절당하였습니다.
1) A씨와 B씨사이에 매매계약서가 없다는 것, 소유권이 B 씨에게 넘어갔는데 집주인인 B 씨와 계약을 한 것이 아니라 A 씨와 계약을 한 것이므로 보증보험 자체가 성립되지 않은 것입니다.
2) 전세계약 전후와 잔금 후 이사 전후에도 주기적으로 등기부등본을 떼어 확인해보는 것이 좋을 듯합니다.
3) 사기 예방에 큰 효력은 없지만 계약서에 " 임대인은 대항력과 우선변제권 발생전에 등기진행이나 근저당권 설정을 금지하며 이를 어길 시 계약을 무효로 한다 ", "집주인이 변경 시 새 매수인이 보증금을 인수한다 "는 특약을 하는 것이 좋을 듯합니다.
- 집주인이 매매계약과 전세계약을 동시진행을 한다면 매매가격과 전세보증금의 차액이 얼마나 되는지 확인해 매매금액을 6~70%를 넘지 않은 것이 좋습니다.
- 2023년 4월부터 집주인의 동의 없이도 국세체납확인이 가능하도록 바뀌고 위약금 없이 계약을 취소할 수 있는 방안도 검토 중이라고 합니다. 보증금 확정일자 보다 법정기일이 늦은 세금은 보증을 우선 배분하도록 개선될 전망입니다.
2. 임대인 변경, 전세자금 갱신 및 증액, 경매, 공매 발생 등 변경사항을 알리지 않은 경우.
1) 전세계약과 보증보험에 가입해 살고 있다가 2년 후 재계약할 때 집주인인 보증금 500만 원을 증액하여 올려주고 은행과 보증보험은 묵시적 계약으로 진행했습니다. 집주인에게 문제가 생겨 보증보험 청구를 했는데 거절당했습니다.
2) 이행이 거절된 이유는 증액사실을 보증보험에 알리지 않았기 때문인데 증액 뿐 아니라 자동갱신된 경우와 계약 후 임대인이 바뀌는 등 변경사항이 발생하면 보증보험사에 사실을 알려야 합니다.
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