[질문] 편의점을 5년 계약 후 3년을 운영해 오던 중 배우자가 아파서 새로운 임차인에게 권리금을 받고 넘기려고 했는데 건물 주인이 직접사용 한다고 새로운 임차인과 계약을 나머지 기간 2년만 인정하고 주인이 사용한다고 하여 새로운 임차인에게 임대차 계약을 하지 못하여 권리금도 받지 못하고 있는데 이럴 땐 어떡해야 할까요?
[답변]
1, [상가임대차보호법]: 상가 임대차 기간의 유효성.
* 임차인은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있습니다.
*임차인의 계약갱신 요구는 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행 사 할 수 있습니다.
* 「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 단서에 따라 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액을 초과하는 임대차에 대 해서는 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있습니다제1항 단서에 따라 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액을 초 과하는 임대차에 대해서는 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있습니다.
# 위 임대차 계약 첫 5년기간 중 3년을 영업한 상태이므로 언제든 임대인에게 해지 통보를 하고 새 임차인과 중개보수, 월차임 등을 부담하고 양도. 양수 할 수 있습니다.
2. [상가임대차보호법] 제10조의 4 (권리금 회수기회 보호 등)
* 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.
* 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배 상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
* 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
* 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인 으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.
# 따라서 임차인은 임대인에게 계약해지 통보를 하고, 임대인은 그 권리금 받는 것을 방해하여서는 않되며, 그 손해가 발생한 경우 배상할 책임이 있습니다. [대법원 판례]의하면 그 배상액은 임차인이 청구한 금액이 아닌 감정평가 금액, 약 70%이고 30%는 임차인의 부담금이라 판결하였습니다.
[결론]
3. 위 임차인은 첫 상가임대차 계약을 기간 5년으로 하여 3년을 경영하고 약 2년의 계약기간이 남아 있슴에도 불구하고 개인의 사정으로 인하여 새로운 임차인에게 양도. 양수하여 권리금을 수령하고 임대차 계약 해지를 임대인에게 요구하였으나 임대의 " 직접 사용 " 원인으로 새로운 임차인과 상가임대차 계약을 거부하고 있는 상황입니다.
4. [상가임대차보호법]에 계약기간이 남아 있슴에도 불구하고 임차인은 권리금 회수와 임대차 계약해지를 요구하고 있는 바, 임대인은 " 직접 사용 " 를 원인으로 그 행위를 방해할 수 없습니다.
5. 임대인의 " 직접 사용 " 원인은 임차인의 권리금 회수 기회 보호 의무에 위반되는 것으로 임차인에게 손해가 발생한 경우, 임대인은 그 손해액을 배상 할 책임이 있습니다.
6. 임대인의 배상책임 범위는 " 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다."고 규정하고 있으나 [대법원 판례]의 구체적 내용을 보면 임차인의 권리금 청구 금액, 전부를 인정하지 않고 " 감정평가 금액 " 을로 청구금액의 약70%를 인정하고, 나머지 30%는 임차인의 부담금이라고 판결하였습니다.
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