전세 계약을 2년 계약하고요 2년이 만료된 후 임대인이나 저나 별 말이 없이 계속 살았는데 일 년이 조금 지난 현재 직장 관계로 지방으로 가게 되었습니다
1. 이런 경우 새 임차인은 누가 구하고 중개보수는 누가 부담하는 건가요?
이런 경우를 자동갱신, 묵시적 개신이라고 합니다. "묵시적 갱신"이란 임대차 계약이 만료된 후 임차인이나 임대인이 모두 별 다른 말 의사표시 없이 계속 임대차를 이어 사는 경우를 묵시적 갱신, 또는 자동 갱신이라고 합니다
“묵시의 갱신”이란 ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우, 또는 ② 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 그런 통지를 하지 않는 경우에 임대차 기간이 끝나면 다시 동일한 조건으로 임대차한 것으로 간주되는 것을 말합니다(「주택임대차 보호법」 제6조 제1항).
이런 경우 당황하지 마시고요 임대인에게 계약 종료 통보하시면 끝납니다. 통보 후 3개월이 도래하면 계약은 종료되고 보증금 반환의무가 생기는 것입니다. 묵시적 갱신이 이루어졌다 하더라도 임차인은 언제든지 갱신된 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 따라서 새 임차인을 구하는 일이나 중개보수 또한 임대인이 부담해야 하는 것이죠
그러나 “묵시의 갱신”이 이루어졌다 하더라도 임차인은 언제든지 갱신된 임대차 계약을 해지할 수 있습니다(「주택임대차 보호법」 제6조의 2 제1항). 다만, 해지의 효력은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 발생한다는 점 잊지 마세요(「주택임대차 보호법」 제6조의 2 제2항). 하지만, 새로운 임차인을 구하는 중개의뢰인은 임대인과 새로운 임차인이므로 중개보수는 임대인이 부담해야 합니다.
2009. 12. “임대계약기간 만료 전에 임차인이 중개보수를 부담해야 하는가”에 대해 국토해양부에서 법제처에 해석요청을 한 것이 있습니다. 이에 따르면 중개보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 받아야 하고, 공인 개업 중개사가 실비를 청구할 수 있는 대상은 임대를 하려는 중개의뢰인과 임차를 하려는 중개의뢰인이므로(「공인중개사법」 제32조 제3항 및 「공인중개사법 시행규칙」 제20조 제1항), 이사를 나가려는 임차인은 중개의뢰인이 아니어서 중개보수를 내지 않아도 된다고 해석했습니다
무슨 얘기나 하면요 공인중개사 법에 계약 당사자는 임대하려는 임대인과 임차하려는 임차인인데 여 기거 이사 나가려는 임차인이 중개의뢰인에 포함되냐는 국토해양부 질문에 법제처에서는 포함되지 않는다는 유권 해석을 내놓았네요
계약 기간 중 이사를 간다고 해서 임차인이 중개보수를 부담할 법적인 의무가 없다네요. 그러나 계약기간 중 임차인의 사정에 의해 임대차 계약을 언제든지 해지할 수 있다는 특약을 하지 않았다면 임대인은 기간 종료 시까지 보증금을 돌려줄 의무가 없습니다. 기간 중 계약을 해지하고 보증금을 돌려받으려면 새 임차인을 구해서 나오는 방법밖에 없네요
법이나 유권해석이 있어도 현실적 관행이 막아서네요
이사 잘하시고요 ---감사합니다---
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