사회 초년생이나 신혼부부 등 최근 전세금 사기 사례가 급증하면서 전세 계약과 관련한 안전한 절차에 대한 관심도 높아지고 있습니다. 전세 계약처럼 많은 금액이 걸린 일에서 안전을 확보하기 위해 계약서에 특약을 추가하는 것이 중요합니다. 본 글에서는 세입자의 안전을 위해 전세 계약서에 반드시 추가되어야 하는 특약 3가지에 대해 설명하겠습니다.
1. 계약 후 없던 근저당 사실 발견 시 계약 해지 및 전세금 반환.
먼저, 전세 사기를 예방하기 위해 계약서에 집주인의 채무 사실과 관련한 특약이 포함되어야 합니다. 전세 계약 시 세입자의 전세금은 집주인의 채무 중 일부가 됩니다만, 계약 전에 근저당이 있다면 세입자의 전세금 채무는 후순위로 밀릴 여지가 있습니다. 근저당이란, 집주인이 은행이나 금융 기관에서 돈을 빌릴 때 부동산을 담보로 잡은 것을 의미합니다. 따라서 계약서에 "계약 후 없던 근저당 사실이 발견되면 계약을 해지하고 전세금을 반환한다"는 특약을 명시할 것을 권장합니다.
대법원 1998. 9. 2.자 98마100 결정 [경매개시이의신청기각] [공1998.10.15.(68),2498]
판시사항
임차물에 대한 임대인과 신 소유자 사이의 임대인 지위양도의 계약만으로 임대인의 지위의 양도를 할 수 있는지 여부(적극) 및 이 경우 임차인이 임대차의 승계를 원하지 않는 경우, 이의를 제기하여 임대인과의 임대차관계를 해지할 수 있는지 여부(적극)
결정요지
임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다.
2. 집 매도 시 임대차 계약 해지 및 보증금 반환.
집주인이 명의 변경을 통한 전세 사기를 예방하기 위해 "집을 다른 사람에게 매도할 경우 임대차 계약을 해지하고 보증금을 반환한다"는 특약을 추가하는 것이 좋습니다. 이 특약은 세입자의 동의가 없이 집주인이 명의를 변경할 경우 세입자의 권리와 이익을 보호하기 위한 것입니다. 실제로 계약 기간 중 집주인이 다른 사람에게 부동산 명의를 넘기는 과정에서 세입자는 전세권 승계를 거부할 수 있다는 대법원 판례가 있습니다 (대법원 1998. 9. 2. 98마100).
3. 계약 완료 후 세금 체납 발견 시 임대차 계약 해지 및 전세금 반환
돌발적인 상황으로 인한 전세금 피해를 대비하기 위해 "계약 완료 후 집주인의 세금 체납 사실이 발견되면 임대차 계약을 해지하고 전세금을 반환한다"는 특약을 포함시키는 것이 좋습니다. 집주인이 세금을 체납한 경우, 세금 체납으로 인한 경매 후 세입자의 전세금은 변제 순위가 앞서기 때문에 전세금을 찾는 것이 어렵습니다. 서류에서 명시적으로 이 내용을 포함시키면 세입자가 보호됩니다.
이처럼 전세 계약 시 3가지 특약을 명시함으로써 세입자의 권리를 보호하고 전세금 사기로 인한 피해를 최소화할 수 있습니다. 전세 계약을 체결할 때 꼼꼼하게 계약서를 작성하고 위에서 언급된 특약을 반드시 추가하여 세입자 자신의 권익을 지키는 것이 중요합니다.
전세계약 시 기본이 되는 등기부등본은 언제, 몇 번을 떼어 확인해야 할 까요?
등기부등본 확인은 전세 계약 및 집 거래 과정에서 필수적으로 이뤄져야 하는 절차입니다. 다음과 같은 경우에 등기부등본을 확인하는 것이 좋습니다.
1. 계약 전: 전세 계약을 체결하기 전에 집주인이 있다는 것과 부동산 자산의 범위를 확인하려면 등기부등본을 요청해야 합니다. 이렇게 하면 건물의 소유자, 부동산 상태 및 근저당, 가압류, 전세권 등록 여부 등이 명확하게 확인할 수 있습니다.
2. 계약 체결 후: 전세 계약을 체결한 후에도 주기적으로 등기부등본을 확인해야 합니다. 특히 명의 변경, 새로운 근저당 설정, 세금 체납 등의 이유로 전세금이 위험에 처할 수 있는 상황에서 등기부등본 확인이 필요하며, 세입자의 권리 보호를 위한 차원에서 중요합니다.
등기부등본 확인의 빈도나 주기에 관한 정해진 규정은 없습니다만, 전세 계약 체결 이전과 체결 후 주기적인 확인을 권장하는 것이 좋습니다. 이를 통해 잠재적 위험을 사전에 대비하고 변동 사항을 확인할 수 있습니다. 또한, 세입자는 변제 순위 및 집주인의 소유권과 관련된 문제로 인한 피해를 최소화하는데 도움이 됩니다.
잔금을 지불하기 전에도 반드시 등기부등본을 확인하는 것이 좋습니다. 해당 확인을 통해 계약 체결 당시와 비교하여 부동산의 근저당, 가압류, 전세권 등록 여부 등 변동 사항이 없는지 확인할 수 있습니다. 변동 사항이 발견된 경우, 문제를 해결하기 전에 잔금 지불을 보류할 수 있습니다. 이러한 절차는 세입자의 권리 보호와 잠재적 위험을 사전에 대비하기 위해 중요합니다.
잔금을 지불한 후에도 주기적으로 등기부등본을 확인하는 것이 좋습니다. 명의 변경, 새로운 근저당 설정, 세금 체납 등의 이유로 전세금이 위험에 처할 수 있는 상황에서 세입자의 권리 보호를 위한 차원에서 등기부등본 확인이 필요합니다.
즉, 잔금 전후로도 등기부등본 확인을 생략하지 않고 계속 확인하는 것이 세입자의 안전한 거래와 권익을 지키기 위해 필요한 절차입니다.
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