민법 규정상의 법정지상권으로는 전세권에서의 법정지상권과 저당권 실행에 의한 경매 시의 법정지상권이 있으며, 경매 외의 소유권 변경 원인으로 한 매매, 상속, 증여 등으로 건물 소유자와 토지 소유자가 달라지는 경우에 관습법상 법정지상권이 판례상 인정되고 있다. 경매 입찰 시 인수되는 재미있는 권리이기도 하다.
법정지상권? : 법적으로 토지와 건물의 소유자가 경매에 의해 달라지는 경우 토지와 건물 소유자 간에 토지 이용권에 대한 분쟁이 발생돼 수 있는데 이러한 문제를 해결하기 위해 건물 소유자에게 토지를 이용할 수 있도록 하는 취지로 제도화된 것이다 우리나라에서는 영, 미권과 달리 토지와 건물의 소유권이 별개라서 생긴 제도이며 존재 이유는 건물이 철거됨으로 발생하는 사회 경제적 손실을 방지하려는 공익의 실현이다.
그리고 법정지상권과 관습법상 법정지상권이냐 구별하는데 머리 아프신분 윗글처럼 소유권 변동원인이 경매냐 그 외 원인이냐로만 아세요, 지금 경매 공부하는 것이고 경매법원 가서 그 외것(매매, 상속, 증여 등) 낙찰받으러 가는 거 아니 잔아요. 경매로 벌어지는 후일을 대비하는 공부니까요 경매하나 만 생각하세요----쉽죠? 그리고 구별해야 실익이 없습니다
민법 제366조에 의한 법정자상권
(1) 의의 : 가치권과 이용권의 조적을 위한 공익상의 이유로 지상권의 설정을 강제하는 것이므로 당사자간에 특약으로 저당 목적물인 토지에 법정지상권 배제 특약은 효력이 없다(강제규정), 또한 종속적인 권리가 아니라 독립적인 법률상 물권이므로 건물과 지상권 중 하나만 처분도 가능하며, 건물과 함께 미등기인 법정지상권을 가지고 제삼자에게 처분 시 등기를 하지 않았다면 원래의 법정 지상권자에게 유보되어 승계되지 않는다.
(2) 성립요건 : [민법 제366조(법정지상권)] 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물 소유자에 대해 지상권 늘 설정한 것으로 본다, 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원에서 이를 정한다
| 건 축 물 A 소 유 | 건 축 물 A 소유 | |
| 토 지 A 소 유 ====> | 토지만 경매 ====> | 토 지 B 소유 |
위 표에 건물, 토지가 한 사람 A소유일 때 토지에만 (근) 저당권을 설정해 경매 들어갔다 오니 토지만 B로 바뀌어 A건축물을 철거를 해야 토지주를 보호할 거냐 건물을 보호해 사회 경제적 가치를 고려해 공익을 실현할 거냐에, 그래서 법으로(강제규정) 법정지상권 민법 제366조가 탄생했다는 것입니다 - 아-----, 관습법상 지상권은 조문이 없습니다, 판례만 존재
그러면 근저당권 설정 시 건축물이 있어야겠지요, 그런데 어떡하죠 세월이 너무 들어 잘 모르겠는데요, 물론 당시 완축 건물일 경우에는 건축물대장이나 구등 기부 등본을 보면 되는데, 시래기 물 대장도 없고, 또 등기부등본이 없다던지 해서 현재 사람들이 알 수가 없는 경우도 있겠지요 공부나 대장 등이 다 있는 경우는 보고, 분석해서 입찰하면 되고 그 외 입찰 참가자 알 수 없는 경우를 알아보겠습니다,
(3) 성립 시점 : 저당권 설정 당시 토지상에 건물의 존재 유, 무
a. 건축 중인 건물의 경우 : 사회통념상 건물로 볼 수 있는 정도가 아니라도 건물의 규모, 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도 건축이 돼, 경매절차가 끝날 무렵까지 최소한의 기둥과 지붕, 주벽이 건물의 요건이 갖추어야 법정지상권의 성립이 인정되다. - 짓다만 건축물도 법정지상권이 성립한다는 거죠
b. 구 건물 철거 후 신축된 건물의 경우 : 근저당권이 토지와 건물에 설정( 공동저당)된 후 건물을 철거하고 신축된 경우 그 신축건물의 토지와 동일인 소유라고 하더라도 경매에 의해 토지와 건물이 다른 소유자에게 속하게 되더라도 그 신축 건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않는다 - 위 표에 토지만 저당 후 실행으로 토지소유자 변경된 경우만 성랍
C. 토지나 건물의 저당권 실행으로 건물 및 토지의 소유자가 각각 분리된 경우 : 토지와 건물이 동일 소유자에게 속하였다가 그 후 저당권 실행으로, 토지가 낙찰되기 전 건물이 제삼자에게 양도된 경우, 저당권 설정 당시 담보가치가 저당권이 실행될 때 건물 가치가 유지될 것이므로 법정 지사권을 인정한다 하더라도 저당권자는 불 측의 생기지 않는 반면, 법정지상권을 인정하지 않는다면 건물을 양수한 제삼자는 건물을 철거하여야 하는 손해를 입게되는 점 등을 비추어 위와 같는 경우 건물을 양수한 제3자는 민법제366조 소정의 법정지상권을 추득한다---먼 소리냐면요 - 건물,토지 동일 소유자가 은행에서 경매 들어올 것을 알고 건물만 팔아먹었을 경우 제3자 양수인 보호 차원에 성립한다는 거죠
D. 저당권 설정 당시 당시 토지나 건물의 소유자가 동일한 경우 : 미등기 건물을 그 대지와 함께 매수한 사람이 그대지에 과하여만 소유권 이전등기를 넘겨받고 건물에 대하여는 그 등기를 이전받지 못하고 있다가 대지에 대하여 저당권을 설정하고 그 저당권이 실행되어 다른 사람의 소유로 된 경우는, 그 저당권의 설정 당시에 이미 대지와 건물의 각각 다른 사람의 소유에 속하고 있었으므로 법정지상권이 성립될 여지가 없다.
E. 문제 하나 내볼게요? - 법정지상권이 성립할까요, 불성립할까요?
| 건축물 없음 | A가 건축물을 건축 | A 소유 건축물 | |
| A 소유 토지, 근저당권 설정 | A 소유 토지 | 근저당 실행, 토지만 | B 소유 토지 |
힌트 : 366조 성립 요건에 대입해 보세요 - 맞추시는 분에게 전자책 나오면 하나씩 드릴게요
법정지상권은 경매에 있어서 매우 중요한 물권 분석이고 큰돈이 +, - 되기도 하고 현실에도 관습법 상지 상권과 법정지상권이 경매 물건에 등장하고 있습니다. 유튜브에 어떤 분은 유치권, 법정지상권은 처다 보지도 말라고 하시고 어떤 분은 큰돈이 된다고 강의하시는데 참여하고 말고는 각자 판단하시고요. - 유치권, 법정지상권, 지역권, 소권 이전 가등기, 환매권, 대항력 있는 임차권, 가압류 7대 인수 물건을 낙찰받으시려면 시간과 경제적 유동성이 있어야 할 겁니다.
한편 법정지상권이 성립하느냐 불성립하느냐 권리분석을 하고는 있지만 놓쳐서는 안 되는 것이 있는데요 경매를 하는 것은 결국 돈 벌기 위해서 있니다, 성립한다면 안 봤고, 불성립하면 봤는다는 것은 고수로 가느냐 마느냐입니다. 일반 경매, 쉬운 물건은 참여자도 많고 가격도 높을 것입니다 반면 특별경매 물건은 참여자가 적고, 여러 번 유찰로 낮은 가격에 낙찰받을 것입니다.
불성립하게 되면 낙찰 후 토지 활용가 낙찰자 유리한 상황이고 성립하면 불리한 상황인가요? 성립하며 성립하는 대로, 불성립하면 불성립하는 대로 매년 지료 증감할 수 있습니다, 내가 건축비 안 들이고 지료를 현재 가치만큼 받을 수 있다면 권리분석은 큰 의미가 없습니다, 참여하실 적에는 권리분석도 해야 하지만 토지 가격을 시세 50% 이하로 낙찰받으세요. 그리고 현재 토지 가격으로 환산해 지료를 받으시면 됩니다,
이 지료 소유자의 증 감청권이 막강 해지 때가 있습니다 바로 불경기 일땐데 지료 2기만 연체되면 건물 철거명령을 낼 수 있습니다. 그러면 건축물을 싸게 인수할 수도 있고 철거할 수도 있습니다
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