첫 번째 일본 경제의 호경기로 인해서 돈이 많이 풀려서 돈이 어디 갈 데가 없으니까 주식이나 부동산으로 많이 갔습니다. 그래서 부동산 값이 폭등했죠. 동경 내에 23개구만 팔면 미국을 샀었 어요. 대한민국 서울의 땅을 팔면 얼마 만큼 살 수 있으까요? 미국 전토는 못 사겠지만 상당한 미국 땅을 살 수 있을 거 아니 에요. 서울 몇개 정도는 살 수 있을 거 안 예요 그게 정상이라고 생각하시나요? 지금의 한국과 예전의 일본이 다르면 얼마나 다르겠냐는 겁니다.
일본에 부동산 버블이 생긴 진짜 이유는?
첫 번째 일본 경제의 호경기로 인해서 돈이 많이 풀려서 돈이 어디 갈 데가 없으니까 주식이나 부동산으로 많이 갔습니다. 그래서 부동산 값이 폭등했죠. 동경 내에 23개구만 팔면 미국을 샀었 어요. 대한민국 통으로 팔면 얼마만큼 살 수 있을까요? 미국 전토는 못 사겠지만 상당한 땅은 살 수 있지 않겠어요. 서울 몇 개 정도 되는 땅은 살 수 있을 거 아니 에요. 그게 정상이라고 생각하시나요? 지금의 한국과 예전의 일본이 다르면 얼마나 다르겠냐는 겁니다.
두 번째 일본의 경우에는 버블이 한번 그렇게 꺼지고 나서 갑자기 불안심리가 들어오잖아요. 지금 우리나라 금리 올린다고 하잖아요. 금리 올리게 되면 당연히 은행에서 융자받은 사람들이 괴로울 거 아니 에요. 집을 팔겠죠 근데 이게 공포로 들러갈 거 아니 예요. 지금 그런 입구에 와 있지 않습니까? 그렇게 공포로 들어오게 되면 집을 너도 나도 팔려고 할 거고 너도 나도 집을 다 살 수는 없을 거고 그럼 또 내려갈지도 모른다는 생각에 안 살 거 안이에요. 그러면 다시 집값은 내려가겠죠. 은행에서 이자는 내라고 하고 못 갚아, 그러면 깡통 전세 나오듯이 이런 것들이 생길 거 안이에요.
이런 게 부동산 변화 사이클이 반복됐을 경우에 어떻게 될까?
일본의 상황과 대한민국의 상황이 과연 어떻게 달라지는 걸 여러분 스스로 생각해 보시면 알 것이라는 거예요. 그리고 또 하나 제 얘기 에요. 일본과 얘기하고 대비해서 얘기를 하는 거니까. 제가 처음 어렸을 때 초등학교 때 지금의 신촌에서 살았어요 동교동에 우리 다섯 식구가 한 방에 살았어요. 그러다가 우리가 크니까 부모님에게 공부방 하나 달라고 하지 않았겠 어요. 그래서 방 두 개 자리로 가야 되는데 돈을 금방 벌지는 못하니까 좀 외곽으로 나가자 해서 조금 더 먼 모래내 쪽으로 나가서 지금은 수색 이쪽으로 나아가서 거기 방 2개짜리를 전세를 얻을 수가 있었어요.
그러고 살다가 제가 결혼을 했는데, 결혼을 하다 보니까 새집에도 살아야 되겠고 집이 좀 컸으면 좋겠는데, 방이 여러 개 있어야 되겠는데, 다음으로 제가 나간 게 불광동으로 나갔어요. 불광동으로 갔더니 그 돈에다가 조금만 더 보태면 방 하나 더 있는 걸 살수가 있었어 그래서 불광동에 살다가 그 다음에 어디로 갔냐 면 일산으로 갔어요. 더 큰 평수 죠. 일산에서도 저쪽에 타현으로 들어갔더니 거기 살 수가 있었어 그래서 내가 제일 마지막으로 50평짜리 아파트에 살았는데 넓고 좋았죠. 그러다가 imf 가 왔어요. 그래서 폭삭 했겠죠. 그래서 저는 그때 당시에 그래도 그렇게 많이 손해를 안 봤어요. 전체 집값의 20% 정도 손해 본 정도 워낙에 거기 집값이 안 올랐기 때문에 그 동네가.
자 이거를 일본 부동산시장 변화에 다 비교를 해봅시다.
지금 한국의 부동산 시장이 에요. 일본의 동경도 내에 우리 집 같은 집이 있었어요. 아이들이 늘어났어요 똑같이 나가고 싶었어요. 그래서 동경에서 외곽으로 나갔겠죠. 이렇게 쭉 나갔어요. 그래서 결국 이제 동경의 외곽의 큰 집에 살았어요. 70평 자리 아파트에서 노부부하고 아들 부부하고 손주들 하고 같이 살았어요. 근데 아이들이 다 크다 보니까 집을 나길 거 아니겠어요. 이제 아들 방 딸 방 다 있었어, 근데 다들, 결혼해서 막 나가고, 학교 간다고 나가고 독립해서 나갔어 그럼 노인 둘이 남았는데 70평 자리 집을 어떻게 청소를 하고 어떻게 관리를 하겠어요. 그러다 보니 문제가 생겼어, 그러면 노인분들이 집을 팔고 싶을 거 안 예요.
첫 번째가 거기에 3세대가 살았을 때 인구수 가족들이 분가에서 다 나갔을 때 인구수 변화가 있었겠죠 인구 확 줄었을 거 아닙니까?
그러면 거기에 코스트코 도 그렇고 이마트 도 그렀고 거기에 있는 주민들을 대상으로 했던 슈퍼마켓이 장사가 되겠어요. 예날만큼? 안되죠. 어렵죠 축소하겠죠 문 닫겠죠 병원이 있었어요 그만큼 손님이 옵니까 안 오잖아요 그렇게 되면 노인분들은 멀리 못 가잖아요 장 보러 갈래도 가까운 데 가서 장을 보셔 야 되고, 병원에 갈래도 가까운 데 가야 될 텐데 점점 문을 닫아 그러니까 돈 있으신 분들은 집을 싸게 내놓고 나갈 려고 해요 어디로 가냐 도심으로 가지, 일본에 야마노떼라고 있는데 한국으로 얘기하면 2호선 예요. 그 안쪽으로 들 다들 들어가시기 시작했어요.
일본이 동경 도심에 원룸 맨션이 되게 많아요. 누가 사냐 면 젊은 사람들이 사는 게 아니라 할머니 할아버지 들이 살아요. 거기 살면 1km 이내에 다 돼잖아, 근데 이기 외각에 있으면 얘기한 것처럼 점점 사람이 줄어들고 생환편의 시설이 없어지고 그러다 보니까 집값은 떨어지고 돈 있는 사람들은 비워 놓고 나가 버리고 그렇게 되면 아파트가 유령화가 될 거 안 예요. 그런 도시들이 일본에 실제로 있는 거지, 대한민국이 지금 제가 얘기한 상황하고 뭐가 이렇게 다를까요?
그 다음에 두 번째로 그래도 그렇지 대한민국은 인구가 많잖아요. 그래도 결국 지금 인구가 줄고 있잖아요. 인구가 준다는 것은 집 숫자에 비해서 사람이 많다는 거예요 그러면 수요 공급이 점점 달라질 거예요. 그래도 새 집이 좋지 않아? 좋죠 그러면 자 새 집이 있고 헌 집이 있어요. 근데 새 집을 살 돈이 있냐고요. 대기업 다니시는 분은 모르겠는데 중소기업 신입사원 하면 얼마 받아요? 한 3,000만 원 5,000만 원 정도 받습니까? 그 정도 받아가자고 자기 집 살 수 있겠어요? 부모가 돈 많으신 분은 별개지만 그렇게 아무리 집이 좋아도 좋은 집 못 사요. 싼 집만 들어갈 텐데 어쨌든 집은 남잖아요 지금 외국에서 봤을 때 대한민국 부동산은 투기 장 예요 내가 보기에 돈 놓고 돈 먹기 이상도 이하도 아닌 거 같아요.
그리고 너무 집값이 올라가다 보니까 젊은 사람들이 좌절감을 느끼고 아예 포기하거나 아니면 나도 얼른 영끌해서 집을 사둬야 나중에 어떻게 해결하겠다 싶어 집을 사시잖아요. 이게 정상이냐고 나는 이런 일이 벌어졌을 때 부동산이 포락하게 되면 제일 크게 타격을 입는 게 누구 겠어요? 영끌 해서 집산 젊은 사람들 예요. 돈 있는 사람들은 강남에 뭐 70억 자리 아파트 그 사람들 그거 안 팔아도 돼요. 그러잖아요 그걸 왜 팔아 그냐 거기 살면 되지 근데 그걸 수 없이 자기 수준에 안 맞는 빚을 내 가지고 산 사람들은 은행상환이 안 되잖아요 제가 imf 때 아파트를 팔 수밖에 없었던 이유가 그거였어요.
일 년에 이자만 3천만 원씩을 냈었는데 부동산이 일년에 3천만원씩 올라가줬었거든 그때는 그러니까 내가 3천만원 이자를 내더라도 부동산이 5천만 원 정도 올라가니까 나는 벌은 거지 근데 결국 안 올라가고 폭락을 해버리니까 도저히 갚을 방법이 없잖아요 그래서 나는 그때 몆 천만원 손해 보고 팔았어요 지금 여러분들이 산 아파트 가격이 진짜 그 정도의 가치가 있는 아파트 냐 이거죠 저는 아니라고 보거든요 대한민국의 부동산 집값 건축비와 토지 가격이 얼마만큼 정상적인지를 생각해 보셔야 된다는 거예요 그걸 생각해 보시면 앞으로 이게 이대로 갈까 그건 여러분의 판단에 막기겠고.
그 다음은 또 하나가 그런 얘기하지 마 일본도 부동산이 오른 다는데?
물론 오르는 데 있죠. 한국으로 얘기하면 강남 3 구예요. 강남 3구는 거기는 여러 가지 커뮤니티 문제 라든지 상류층에서 살고 싶어서 하는 곳이 잖아요. 거기 아파트 값을 가지고 다른데 하고 비교를 하면 안 되죠. 그런데 거기 조차도 투기가 아니라 투자예요. 그러니까 거기에 잘 투자를 하면 일본의 경우 은행이자가 거의 제로라고 그랬잖아요 부동산 투자를 잘하면 3#에서 5% 까지 건질 수 있다는 얘기를 하는 거예요 그게 일본 부동산이 올랐다는 얘기예요. 그리고 일부 부동산이 30평 20억 자리도 있습니다. 동경 역 근처에, 그런데 강남에 100억 자리 집이 있어도 이상하지 않겠죠.
부동산에 대한 한국인들의 치명적인 착각.
그리고 분명한 것은 일본은 집값이 반드시 떨어집니다. 왜 떨어지냐면 제 생각에는 일본사람들 머릿속에는 집은 상하는 거예요 노후화되는 것만 남잖아요 집이 오래되면 멘토로 소 되고 페인트 칠 해야 하고 중앙난방이면 그것도 새로 해야 되고 그리고 엘리베이터도 새로 갈아야 하고 다 새로 할거 많잖아요 돈이 들어가야 하는데 어떻게 헌 집이 새집 보다 더 비싸냐 고요 그래서 일본에는 서로 간에 집 얘기할 때 우리 집은 그래도 많이 안 내렸대 이게 이제 일상적인 거죠 제가 여기 이사오기 전에 전에 살던 아파트가 제가 3억 5천만 원에 샀어요 20년 전에 올해 3월 달에 팔 때에 2억7천만 원에 받았어요. 여러분들 자동차를 샀다고 생각해봐요 1억 자리 벤츠를 10년 타고 7천만원에 팔았다고 생각해 봐요 이거 내구재잖아요 소모품이잖아요 어쩐 의미로서는 그런데 대한민국은 소모품이 아니고 어떻게 그게 축재 재산 축적, 수단이 되는지 잘 모르겠 어요
투자가 될 수 있는 일본 아파트.
어떤 방송을 보니까 일본 부동산에 투자하면 돈을 법니다 라는 얘기를 들을 하시던데 저는 벌 수 있다고 생각해요 동경 같은데 잘 고르면, 첫 번째 여러분들 유튜브 같은데 후지산이 언제 분화할지 모르는데 쓰나미가 언제 덮칠지 모르는데 이런 얘기하잖아요 후지산 분화는 실제 있을 수 있는 일이 예요 그리고 저희 집은 후지산이 분화해서 잿 가루가 날아와도 어떻게 할 수 있도록 지었어요 그렇게 될 거란 말 예요 동경은 후지산에서 더 가깝잖아요 그런 재난이 덮쳤을 때 집값이 유지되겠어요 재난 리스크를 어떻게 생각하는지 모르겠 어요
두 번째는 환율이 어떻게 변할지 모르잖아요? 지금은 100엔이 원화가 970원 이 더라고 이게 원화가 비싸면 이제 엔화로 벌어도 의미가 없잖아요 이런 환차손 환차익 같은 것도 생가 해 봐야 할 것이고 집을 사면 금방 팔 수 있는 것도 아니잖아요 여러 가지를 고민해 봤을 때 밑에 숨을 못 쉴 정도로 돈이 많으신 분은 그냥 붇어 놓으면 되죠 그러다가 환율이 좋아지면 10년 후에 팔 수도 있겠지요 근데 그거 아니면 의미가 없잖아요 몰라 저처럼 땅이 있는 집을 개인주택을 샀어 그러면 나중에 땅이라도 남잖아요 나는 아파트 사는 사람들에 대해서는 그것도 아니라고 생각을 해요.
내 집 마련에 관심 없는 일본 사람들.
제가 왜 한국 부동산이 일본을 따라갈 것 같다 생각하는지 따라가지 않을 거라는 이유를 여러분들이 스스로 생각을 해보시면 답은 뻔해요 그리고 한국을 떠나온 여러분들의 인생 선배로서 영끌 해서 집 사신 분들 한테 해주고 싶은 이야기는 집을 꼭 사야 됩니까? 일본의 경우에는 요 집을 꼭 사야 한다는 개념이 없어요 집은 소비제품 이기 때문에 집을 살려고 개악을 하지 않아요 그냥 월세 내고 살면 되잖아요 저처럼 집을 짓는 사람도 흔하지 않아요 작은 집에 살다가 좀 큰 집에 살다가 전부 월세로 살아요 왜 그러겠어요 내가 월세로 사나 집을 사서 그 집의 감가상각으로 집값이 떨어지잖아요 집값 내려가는 거를 내가 차라리 월세로 감당하는 게 났겠 다는 생각을 하면 월세로 사는 게 계산이 맞아요 그래서 일본의 경우에는 집을 안 사요 투자하는 사람이나 자기 집에 애착이 있는 사람만 사는 거죠. 월세로 살아야 할지 전세로 사야 할지 집을 사야 할지 말아야 할지 하는 앞으로 5년 10년에 고민이 생긴다면 고민해야 될 필요성은 없을 수 있죠.
한국 부동산 불패신화의 어두운 뒷면.
일단 한국의 부동산 신화가 있는 거죠 그래서 너도 나도 집을 사는 거예요 지금 사도 집값이 반드시 오르니까 부동산 전체가 일제히 그런 마인드가 도는 거지 집값이 오른다고 생각하니까 사는 거 안아요 떨어진다 생각하면 사겠어요. 그리고 대한민국에서 집이 필요해서 산다 기보다 집은 필요하고 값이 오를 것 같고 올라가면 내 수준으로 못 사니까 집값을 잡아 놓기 위해서 집을 산 사람도 많잖아요 베이스에는 집값이 올라간다는 전제에 깔고 있는 거예요 안 올라간다고 생각하면 왜 집을 사겠어요 집값이 내려간다면 믿겠습니까 정부가 집값을 잡겠다고 여러 수단을 동원했잖아요 그런데 올라갔죠 여러 사람이 올라간다고 생각해서 올라갔죠. 내려가겠지 하고 많은 사람이 생각했다면 내려갔겠죠.
기본적으로 젊 이이 들이 학교를 졸업해서 취직해서 대한민국에서 집을 살 수 있냐고요. 대기업에 들어가고 고위 공무원이 되고 해도 집 사겠냐고요 나는 여려 분들이 집 사기 어렵다고 봐요 기성세대가 이런 나라 만들어서 후손들에게 이런 나라 물려주면 젊은 사람들이 집을 살 수 있겠냐 고요. 대한민국 교육문제 심하잖아요 초등학교 들어가면 공부하는 기계를 만들어요 중 고등학교 또 대학만 가면 세상이 다될 것처럼 그리고 부모님은 자기 수입의 절반을 아이들 교육에 넣는다는 거예요. 그렇게 해서 대학을 졸업 시키는데 애들을 서열화 시켜서 몇 명은 성공시키고 나머지 자녀 들어 패잔병으로 살아가게 만드는 이런 교육은 이제 그만두고 바꿔야 하지 않겠어요. 아이들 자살이 늘고 우리가 상상도 못 할 폭력과 사해 사건이 일어나는 이 미친 교육을 이제 바꿔야 될 거 아니겠어요. 이렇게 공부시켜서 성공하고 행복하냐고요.
그리고 또 하나 문제가 집 문제죠.
자기가 돈이 많아서 내가 서울에도 한채 갖고 부산에도 한채 갖고 강릉에도 한채 갖고 하는 거야 있을 수 있죠. 별장도 갖고, 그게 아니고 누가 봐도 투기에 가까운 것들, 세 채 씩 네 채 씩 계속 월세 놓고 살고 이게 뻔하잖아요 그걸 못하게 하잖아요 그래서 정부가 못하게 하자라고 했더니 이제 조 얘기하는 거잖아요. 내가 있는 돈 겁 없는 돈 다 끌어 모아서 내가 영끌 해서 집을 샀더니 종부세를 때린 다든지 부동산 보유세 올린다고 해 갖고 투자를 못하게 한다, 은행에 대출을 못 받게 한다. 그러니까 엄청 미웠을 거 안 예요.
정부가 부동산 투기 자유롭게 할 수 있는 정치, 그렇게 할 수 있게 만들어준 정치가 들한테 몰아줘 보세요. 여러분 한테 돌아올 아파트가 있을지, 이거는 오른쪽 왼쪽 문제가 아니고 외국에 있는 제가 봤을 때 그게 상식이라고 봐요 제가 얘기한 상식이 여러분들 상식하고 다를까요? 저는 그게 너무 안타까웠어요.
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