[(전 보증금 - 새 보증금) * (기준금리+2%)] ÷ 12개월, 5억인데 집 값이 4억으로 1억이 하락하였다면, [(50,000만 원 - 40,000만 원) * 5%(기준금리 3%+법정 가산금리 2%) ÷ 12개월 = 약 416,000원을 집주인이 부담하여야 한다.
부동산 시장 집값 하락으로 집주인이 전세보증금을 돌려주지 못하는 상황의 집주인이 세입자에게 월세를 줘야 하는 역 전세/역 월세라는 초유의 사태를 겪고 있는 가운데 임대인과 임차인 간 역 전/월세 재 계약서를 작성해야 하는 경우가 많아졌다. 무료대한법률구조공단, 바로가기. 전자소송 바로가기
1. 월 차임 전환 시 산정 률 / 전월세 전환 률: 전월세 전환 률-주택임대차보호법 7조, 낮은 비율로 초과 금지.
1) [은행법]에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정 하는 비율 연 10%(시행령).
2) 한국은행 공시 기준금리에 대통령령으로 정한 이율 년 2%을 더한 비율, 기준금리 + 2% = 전월세 전환율.
# 전세보증금: 3억, 기준금리가 3%, 법정 이율 2% , 전세보증금 5%을 집주인이 인상을 요구할 경우.
30,000만 원 * 5%(집주인 인상 분) = 1.500만 원 * 5%(기준금리 3%+법정이율 2%) = 750,000원÷12개월 = 월 65,200원.
2. [전/월 세보증금 증액 계약서 작성] 새 계약서나 기존 계약서에 작성하셔도 됩니다. 계약서 작성 후 확정일자는 아래와 같이 월세로 올려 주는 경우는 받을 필요가 없지만 보증금을 1,500만 원을 올려 줄 경우 다시 받아 두는 것이 원칙입니다. 또 기존 계약서는 꼭 보관하시고, 임대인의 대출이나 제삼자 권리가 들어올 수 있어 주의를 하셔야 합니다.
특약 란, 본 계약의 내용은 기존 계약의 조건변경 사정으로 인하여 임대인과 임차인이 다음과 같이 합의한다.
임대 기간은 0000년 00월 00일부터 0000년 00월 00일까지이며, 임대차보호법상 인상 전환 율을 적용하여 전세보증금 기존 3억원과 월 차임: 62,500원을 지불하기로 한다.
작성일자: 0000 년 00 월 00 일, 임대인: 0 0 0 (인), 임차인: 0 0 0 (인).
3. [역 전/월세 계약서 작성 방법] 새 계약서나 기존 계약서 특약 란을 이용하셔도 됩니다. 역 전/월세 계약서는 확정일자는 다시 받지 않아도 됩니다. 다만, 기존 계약서는 꼭 보관을 해두세요.
# 전세보증금이 3억, 기준금리 3%, 법정 이율 2%, 집값이 1억이 하락하였다면. 집주인이 1억을 돌려주면 되는데 돌려주지 못할 사정으로 1억에 대한 감액 계약을 한다면 1억에 대한 전환 류.
30,000만 원 - 20,000만 원 = 10,000만 원 * 5% = 500만 원 ÷ 12개월 = 월 약 416,600원 대한 계약서 작성은.
특약 란, 본 계약의 내용은 기존 계약의 조건변경 사정으로 인하여 임대인과 임차인이 다음과 같이 합의한다.
임대 기간은 0000년 00월 00일부터 0000년 00월 00일까지이며, 전세보증금을 기존 3억 원에서 2억 원으로 하기로 하며, 미 반환 차액 보증금에 대하여 임대차보호법상 월세전환율을 적용하여 임차인에게 월 416,600원(2년간 총액: 1천만 원)을 매달 지정된 계좌로 입금. 지불하기로 한다.
작성일자: 0000 년 00 월 00 일, 임대인: 0 0 0 (인), 임차인: 0 0 0 (인).
위와 같이 작성하시면 됩니다. 그런데 좀 웃기지만 임대인이 매달 불입금을 연체한다면 임차인으로서는 이를 방지하기 위해서 1년치씩 선불로 받거나 2년 치를 일시불로 받는 방법이 있습니다. 또 임대인이 계속해서 연체한다면 " 1억에 대한 이자지급 지연 시 지연이자는 0 %로 한다. 또는 1억에 대한 전세대출이자가 높은 경우 해당 이자율을 지연이자로 한다 "라고 특약에 추가하셔야 합니다.
4. 임대인이 " 새 임차인 구해지면 줄게요 " " 돈 없어, 난 몰라요" 할 경우.
임대차보호법상 해지 통보는 기간 만료 전 2개월까지 하게 되어 있으나 전세보증금 반환을 원활히 받기 위해서는 2개월 전이라도 이사 통보를 하는 것이 좋으며, 임대인의 보증금 반환이 어려움 석인 발언이 있을 때는 일단 대화 내용을 녹음하시거나 문자(답변 문자를 받으셔야 합니다)를 남기고 만기일 전에 전세보증금을 만기일에 반환해 줄 것과 그렇지 않으면 법적 절차와 지연 이자 및 손해배상 청구 의지를 내용증명 3부를 작성해 가까운 우체국에 가셔서 미리 보내어 돌려받는 것이 좋을 듯합니다.
그래도 돌려주지 않는 다면 위에 보내 놓은 내용증명서를 첨부하여 " 임차권등기명령 "을 관할법원이나 대법원 사이트에 전자소송에 들어가시어 신청하셔도 됩니다. 그리고 등기부 등본에 " 임차권등기명령" 이 이루어진 것을 확인한 후 이사도 가능하고 " 지급 명령" 전세보증금을 돌려 달라는 소장 제출을 법원이나 대법원 사이트 전자소송으로 신청하시고 승소장이 나오면 경매 절차에 들어가는 절차를 받게 됩니다.
* 구비서류와 신청은 각 지역 무료법률구조공단에서 상담. 무료 지원을 받을 수 있습니다.
* 대법원 바로가기
댓글