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'반포 2억 뛰었다…3월 강남 아파트값 32개월만에 최대 상승, 영끌' 못 버텨 경매 나온 은마아파트…시세보다 2억 더 받았다. 2000가구 월계 아파트 올해 거래 '0건'…서울 아파트 '거래절벽'
대표적인 재건축 단지인 서울 강남구 대치동 은마아파트가 경매에서 시세보다 높은 가격에 낙찰됐다.
https://youtu.be/TF00cTj207o
19일 서울중앙지법 경매 법정에 따르면 은마아파트 전용 84㎡(12층)가 전날 감정가 27억9000만원의 95.1%인 26억5288만원에 낙찰됐다. 최근 부동산 시장 전반이 얼어붙으면서 경매 감정가에 대한 낙찰 금액의 비율인 낙찰가율이 70% 안팎을 기록했던 것과 비교하면 상당히 높은 비율이다.
해당 물건은 2021년 8월 대부업체에서 24억원을 빌려 27억원에 영끌(빚을 영혼까지 끌어모아 매수)한 사람이 이자를 감당하지 못해 결국 경매 시장에 나온 것으로 알려져 화제가 됐다. 이 아파트에서 경매 물건이 나온 건 2017년 이후 5년 만이었다.
지난해 11월 감정가 27억9000만원에 첫 번째 경매가 유찰됐다. 이어 두 번째 경매에서 최소 입찰가격이 20% 하락한 22억3200만원으로 책정됐지만 역시 응찰자가 나오지 않았다.
결국 최소 입찰 가격이 20% 더 하락한 17억8560만원까지 떨어졌다. 그런데 세 번째 시도 만에 입찰자 45명이 몰리면서 최소 입찰 가격보다 8억6700여 만원 높은 가격에 낙찰이 이뤄진 것이다.
이번 낙찰 가격은 최근 이 아파트 실거래가 보다 2억원 이상 높은 수준이다. 이 아파트 전용 84㎡는 지난 4일 24억3000만원(9층)에 거래됐다.
강남구 대치동 일대는 토지거래허가구역으로 매매할 경우 매수자들이 2년간 실거주를 해야 한다. 하지만 경매로 취득한 경우에는 실거주 의무가 없고, 바로 전세를 놓을 수 있다.
경매로 낙찰받은 뒤 전세를 주고 경매대금 일부를 회수할 수 있는 것이다. 경매업계에서는 재건축이 임박한 은마아파트는 투기과열지역에 묶여 있는데, 조합 설립 이전에 소유권을 확보해야 조합원 지위를 양도받을 수 있어 매수세가 몰린 것으로 분석한다. 은마아파트는 최근 조합 설립 동의서 징구를 진행하는 등 조합 설립이 임박했다.
일각에서는 시세보다 높은 가격에 경매 낙찰이 이뤄진 것에 대해 강남의 집값 반등세가 확인된 사례라고 분석한다. 실제 최근 강남 집값은 반등하고 있다. 한국부동산원에 따르면 강남 3구와 강동구가 있는 동남권(0.10%)은 주간아파트값(15일 기준)이 일제히 상승했다.
서초구(0.02%→0.10%), 강남구(0.01%→0.10%), 송파구(0.08%→0.11%), 강동구(0.02%→0.06%) 모두 이번 주 아파트값이 큰 폭으로 상승했다. 특히 송파구는 일부 단지에서 상승거래가 이뤄지는 등 4월 2주(0.02%) 이후 5주 연속 상승세를 보였다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 "최근 경매 시장이 약세였는데, 다시 고가 낙찰이 나왔다는 건 매수 대기자들의 심리적인 변화가 생겼다는 것으로 봐야 한다"면서도 "다만 은마아파트와 같이 재건축 기대감이 높고 장기적인 투자가치가 높은 경우 매수 경쟁이 생길 수 있지만, 그렇지 않은 다른 지역은 아직 추이를 좀 더 지켜볼 필요가 있다"고 설명했다.
반포 2억 뛰었다…3월 강남 아파트값 32개월만에 최대 상승
서울 아파트 실거래가지수가 3개월 연속 상승했다. 연초 부동산 규제 완화와 대출 금리 하향 안정으로 급매물이 팔리고, 이전 거래가보다 오른 가격에 거래되는 단지가 늘어난 결과다. 특히 강남권의 상승세가 두드러졌다. https://youtu.be/jesL92-bKrA
16일 한국부동산원에 따르면 지난 3월 서울 아파트 실거래가지수는 전월보다 1.61% 올랐다. 지난 1월 1.1%, 2월 1.95% 상승한 데 이어 3개월 연속 오름세다. 실거래가지수는 실제 거래된 아파트의 가격 변동만 집계하는 통계다.
서울을 권역별로 나눠 실거래가지수를 보면 강남 3구(강남·서초·송파구)가 속한 동남권(3.22%)이 가장 많이 올랐다. 2020년 7월(4.49%) 이후 2년8개월 만에 상승률이 가장 컸다.
개별 단지로는 서초구 반포동 ‘반포리체’ 전용면적 59㎡는 이달 초 21억6500만원(19층)에 거래됐다. 지난 3월 19억원에 팔린 지 두 달 만에 2억원 넘게 올랐다. 지난 2월 14억~16억원에 팔렸던 강동구 고덕동 ‘고덕그라시움’ 전용 84㎡도 지난달 말 16억5000만원(16층)에 손바뀜됐다.
‘노·도·강’(노원·도봉·강북구)이 있는 동북권(1.16%)이 그 뒤를 이었고 서남권(1.13%), 서북권(0.92%) 순으로 오름폭이 컸다. 반면 용산·종로·중구 등이 포함된 도심권은 0.54% 떨어져 4개월 연속 하락했다.
경기(1.68%)와 인천(1.9%) 아파트 실거래가지수는 2개월 연속 올랐다. 수도권 전체 실거래가지수(1.67%)도 2개월째 상승세다.
전국 17개 시·도 중에선 세종시(2.58%)가 가장 많이 올랐다. 지방에선 강원(1.55%), 충북(1.32%), 대전(1.29%), 광주(0.63%), 경북(0.55%) 등이 상승했고 제주(-2.32%)와 전남(-0.68%), 전북(0.11%)은 내렸다. 전국 실거래가지수는 1.16% 상승해 2개월 연속 상승세를 이어갔다.
아파트 실거래가 상승세는 당분간 이어질 전망이다. 집계가 끝나지 않은 지난달 잠정 실거래가지수도 ‘플러스’ 변동률을 기록하고 있다. 전국 0.57%, 수도권 0.91%, 서울은 1.22%로, 오름폭은 지난 3월보다 줄어들 것으로 예측됐다.
2000가구 월계 아파트 올해 거래 '0건'…서울 아파트 '거래절벽'https://www.youtube.com/live/_9Ofa5cC3Dg?feature=share.
연초까지 꽁꽁 얼어붙었던 서울 아파트 매매 시장 분위기가 바뀌고 있는 것일까. 정부가 부동산 규제 완화 대책을 내놓은 1월 이후 거래량이 꾸준히 늘고 있다. 강남 3구(서초·강남·송파구), 강동, 용산, 노원, 동작구 등 일부 지역에서는 주간 아파트값이 최근 상승세로 돌아섰다.
“집값이 바닥을 다지고 반등 국면에 들어섰다”는 섣부른 관측도 나온다. 하지만 거래량 회복을 동반한 집값 반등은 아직은 서울 주요 지역의 일부 대단지 중심으로 나타나고 있다.
14일 중앙일보가 국토교통부 실거래가 공개시스템, 네이버 부동산 등의 거래 데이터를 분석한 결과 올해 거래가 단 한 건이라도 이뤄진 서울 아파트 단지는 2540곳인 것으로 나타났다. 올해 서울 아파트 거래 건수는 9795건이다. 네이버 부동산에 등록된 서울 아파트 단지(분양 전 아파트 제외) 1만342곳 가운데 4분의1(24.6%)에서만 실제 거래가 이뤄진 것이다.
이마저도 절반 가까이는 올해 거래가 단 한 건(1157곳)만 이뤄졌다. 한 달에 평균 한 건(4건) 이상 거래가 이뤄진 곳은 640곳으로 전체의 6.2%에 불과했다. 서울 대부분 아파트는 아직 ‘거래절벽’ 상태다.
국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 패닉바잉(공황매수), 영끌매수(빚을 영혼까지 끌어모아 아파트 매수) 붐이 불어닥친 2020년 서울 아파트 거래는 총 8만979건으로 거래가 한 건 이상 이뤄진 단지는 6663곳이었다. 특히 2020년 한 해 동안 120건 이상(월 평균 10건 이상) 거래가 이뤄진 아파트 단지는 61곳에 달했다. 강북구 미아동의 SK북한산시티의 경우 1년새 3830가구 가운데 약 10%인 385가구가 손바뀜하기도 했다.
2021년에는 거래량이 4만1989건으로 다소 줄었지만, 서울 5721곳의 아파트 단지에서 거래가 이뤄졌다. 하지만 금리 인상에 따른 거래절벽 현상이 시작되고, 집값 급락세가 이어진 지난해에는 한 건 이상 거래된 단지가 3653곳으로 크게 줄었다.
실제로 2002가구의 노원구 월계동 월계주공 2단지(1992년 입주)는 지난해 11월 이후 거래가 끊겼다. 이 단지는 2020년 136건, 2021년 90건이나 거래됐는데, 올해는 아직 계약서를 작성한 가구가 없다.
이 아파트 전용 44㎡는 2021년 최고가(5억4000만원)보다 1억6000만원 낮은 3억8000만원에 매물로 나와 있다. 이 지역의 한 공인중개사는 “매수 문의가 가끔 있지만, 실제 계약으로 연결되지 않고 있다”며 “재건축 및 주변 개발 기대감이 높아지고 있고, 특례보금자리론 등 정책 자금 대출도 활용할 수 있지만 거래는 멈춘 상황”이라고 말했다.
종로구 창신동 창신쌍용2단지(919가구)도 2020년 67건, 2021년 35건이나 거래되며 패닉바잉 붐이 일었지만 올해는 단 한 건도 거래되지 않았다. 강동구 성내동 성내삼성(1220가구), 관악구 신림동 신림삼성(492가구), 노원구 월계동 사슴3단지(884가구) 등도 비슷한 상황이다.
이에 반해 인기 지역 일부 대단지 아파트의 거래량은 지난해보다 크게 늘며 2020~2021년 수준까지 회복했다. 송파구 가락동 헬리오시티(9510가구)의 경우 올해 들어서만도 지난해(71건)의 두배인 141건이 거래되며 2021년(169건)과 비슷해졌다.
신천동 파크리오(6864가구) 85건, 강동구 고덕동 고덕그라시움(4932가구) 76건, 고덕동 래미안힐스테이트고덕(3658가구) 55건 등도 최근 거래가 많았다. 서진형 경인여대 MD비즈니스학과 교수는 “가격이 오르는 건 지난해 말 가격이 크게 떨어졌던 일부 대단지의 얘기”라며 “여전히 많은 지역에서는 가격 하락세가 이어지고 있고 경기 침체, 고금리 등 대외변수도 녹록지 않아 집값 상승 전환을 논하기는 아직 이르다”고 분석했다.
최근 서울 아파트 거래량이 늘었지만, 아직 2018~2019년 초반 수준이다. 아파트값의 본격 상승을 논하려면 거래량이 최근 5년 월평균 수준인 5000건 이상은 돼야 할 것이라는 게 전문가들의 견해다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “집값이 본격적으로 상승하려면 거래량 증가와 함께 직전 거래보다 가격이 상승한 거래가 늘어야 한다”며 “하지만 최근 가격이 다소 오르면서 거래가 다시 줄고 있다는 말도 나온다”고 말했다. 실제 최근 서울 아파트 매물은 오히려 느는 추세다. 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 올해 초 5만513건이던 서울 아파트 매물은 6만4145건으로 27.0% 늘었다. 한 달 전(6만1924건)보다도 3.5%(2221건) 증가했다.https://youtu.be/aEQaHFPVelU
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