1. 가등기에는 담보가등기, 소유권 이전청구권 가등기 두 가지인데 담보가등기는 저당권 취급하여 현실에서는 쓰지 않고 담보가등기인 경우도 소유권 이전청구권 가등기로 등기하기 때문이다. 경매에 나타나는 가등기는 소유권 담보가등기와 소유권 이전청구권 가등기인데 우리는 경매물건에 가등기가 있다 하며, 소유권 이전청구권 가등기 만의 분석대상으로 추급하면 됩니다.
2. 그리고 소유권 이전청구권은 쓰이는 곳은 주로 매수자가 모이는 곳, 투기지역, 토지거래하구역, 투기과열지역, 재개발지역, 신도시 예정지역 등에서 매매계약이나 매매예약의 등기원인으로 소유권 이전청구권 가등기가 등제됩니다, 그리고 경매 물권의 권리분석 시 후순위 소유권 이전청구권 가등기는 선순위 경우만 소멸이냐 낙찰자 부담이냐 즉 가등기의 본등기로 낙찰자의 소유권 상실로 이어지느냐가 대상이고, 후순위 가등기의 경우는 소멸되기 때문에 문제 될 것이 없습니다. -쉽죠-
| 소유권이전청구권가등기 ===> | 선순위 소유권이전가등기 ===> | 분석대상: 소유권이전청구권가등기 |
| 담보가등기 ===> | 후순위담 담보,소유권이전 가등기===> | 분석대상: × |
3. 예: a라는 사람과 b라는 사람이 투기가 예정되는 지역의 부동산을 거래함에 현재에는 현금거래만 하고 후일 규제가 완화될 시 매매를 약속하는 경우 소유권 이전청구권 가등기를 하게 되는데, 그러나 시간 경과와 정부 정책 변경 등으로 a라는 사람의 심정 변화로 가 생겨 등기를 넘겨주질 않음으로 경매물건에 존재하게 됩니다
4. 위 a, b라는 사람 둘이서 계약서만 작성하는 경우, 현금만 거래하는 경우, 제삼자는 알 길이 없는 상황에서 a는 제삼자 c, d, e라는 사람에게 매도를 계속해서 소유권 이전이 되었고, 위 소유권 이전청구권 가등기의 권리자가 본등기를 하게 되면 마지막 e소유자의 소유권은 소멸하고 b라는 사람이 소유권을 취득하게 됩니다, 따라서 선순위 소유권 이전청구권 가등기가 확실할 경우 경매 낙찰 후의 소유권자는 소유권을 상실하게 됩니다.
| a 라는 사람 부동산 ===> | c, d, 라는 소유권 매매자들 ===> | e 라는 마지막 소유권자, 소유권상실 |
| b 라는 사람 소유권이전청구권가등기 | ==========> | b라는 사람 = = > 본등기 |
5. a가 b에게 만약 5억을 빌리고 6개월 후에 변재 하기로 하면서 소유권 이전청구권 가등기를 설정하고 그 만기일에 변재를 하지 못하여 가등기권자가 본등기의 시도도 현금 소비대차라서 불가능할 때, b는 경매 시 배당을 시청할 뿐 낙찰자에게 인수되지 않는다. 입찰 참가 자는 입찰기일 전에 배당신청, [대법원 경매사이트 : 문건/송달 내역]을 확인하여 소유권 이전청구권 가등기권자의 담보가등기(채권자) 자 임과 낙찰자 인수 대상이 아님을 확인하고 입찰에 참가하면 될 것입니다
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