'부동산 가격 전망' "빅데이터 보면 집값은 15~30% 더 빠지는 게 맞다". "바닥에 관심 없을 때가 진짜 바닥" “ 집값, 15~30%는 더 떨어져야 적정합니다.” 언제 무엇을 사야 할까? 확인해봐야 할 지표, 거래량. 거래량이 회복하면서 매물이 증가할 때를 주시하자.
1. 지역에 따라 차이는 있지만, 고점에서 20~30% 하락한 상황에서 앞으로 16~30%까지 추가 하락 가능성이 있다.
통화량 대비 아파트 버블 인덱스’ 라는 쉽게 말해 시중에 풀려 있는 돈에 비해 집값이 얼마나 고 평가 되어 있는지를 보여줍니다. ‘GDP 대비 아파트 버블 인덱스’ 라는 우리 경제 규모에 비춰봤을 때 아파트 가격이 어느 수준인가를 보기 위해 만든 ‘버핏 지수’ 등을 보면,
‘하락 가능성’ 입니다. 통화량을 기준으로 한 표에서는 ‘16~26% 하락 가능성(23년 1월 기준)’을 제시했고, GDP 를 기준으로 한 표에서는 ‘20~30% 하락 가능성(23년 4월 기준)’을 언급했습니다.
여전히 최소한 15%에서, 많게는 30% 더 떨어질 거라고 데이터는 이야기하고 있고요. 그 정도 떨어져야 ‘코로나 버블’ 을 포함한 엄청난 고평가가 평균까지 떨어지는 겁니다”
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2. 주택 구매력 지수... “당분간 바닥을 기대하기 힘듭니다”
여러 가지 중요한 데이터들이 있지만 가장 중요한 것 하나만 꼽으라면 주택 구매력 지수 데이터를 꼽는다” 라고 했습니다. 주택 구매력 지수의 정확한 정의는 뭘 까?
주택 구매력 지수(HAI, Housing Affordability Index)는 중간 정도의 소득을 가진 가구가 금융기관의 대출을 받아 중간가격 정도의 주택을 구입한다고 가정할 때, 현재의 소득으로 대출 원리금 상환에 필요한 금액을 부담할 수 있는 능력을 의미한다.
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3. 데이터를 근거로 "대출을 끌어 다가 지금 집을 살 수 있는 사람이 없다" 현재의 부동산 시장.
지금 대출을 끌어 다가 서울에 집을 살 수 있는 게 엄청나게 부담스럽다는 거예요. 집 살 수 있어요? 없어요. 집 살 수 없죠. 정부가 특별 보금자리론 에 다가 각종 부양 정책을 펼쳤음에도 불구하고 이 주택 구매력 지수를 보면 알 수 있다.
대출을 끌어 다가 집을 살 수 있는 사람이 지금 없어요. 작년에 엄청난 폭락이 나왔지만 예전 집값 상승이 아직도 많은 사람들의, 대중들의 뇌리에 다 있어요. ‘이거 또 이러다 (집값이) 날아가는 거 아니냐’ 하실 수도 있는데... 턱도 없는 얘기 죠. 앞으로 모든 건 데이터가 보여줄 겁니다. 당분간은 바닥을 기대하지 마세요.”
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4. 바닥일까요? “지하 1층 남지 않았을까?”
서울 같은 경우에는 그래도 지하 1층 정도 남긴 바닥이 아닐까” 라고 현재 집값 상황을 진단,
정부의 규제 완화정책에도 불구하고 계속 떨어지는 집값 ’에 주목했습니다. 정부의 1월 부동산 대책이나, 한국은행의 금리 동결 등을 예로 들 수 있습니다.
올해 들어서 정부가 심폐소생술을 했죠. 올해 1월 대책, 그게 사실 정부 업무 발표와 국토교통부의 업무 보고예요. 또 금리를 두 차례나 동결했죠. 그래서 올해 들어서서 하락세가 조금씩 완화가 되고 있죠. 그런데 바꿔서 얘기를 해보면 이게 문재인 정권 이전 수준까지 지금 거의 규제가 완화가 됐잖아요. 그럼에도 불구하고 상승 전환이 되지 않고 계속해서 하락을 이어가고 있다는 부분에 주목할 필요가 있습니다.
이유들 때문에 아파트 가격의 경우 한 번 더 떨어지는 일이 벌어질 것으로 예상되며, 2018년 가격 수준까지 한 층 더 내려갈 수 있을 거라는 겁니다. ‘지하 1층’이 남았다는 겁니다.
지금 2019년부터 2020년도 정도의 수준까지 실거래가 가 하락된 상태 며. 그렇지만 2018년 수준까지는 떨어질 수 있을 거라고 판단이 되는 게 매물 증감 추이를 보면 늘어나고 있는 지역들이 더 많이 있고요. 지금 거래량도 계속해서 조금씩 축소되고 있는 모양이 좀 나오고 있습니다. 이제 특례 보금자리론 정책의 효과가 조금 반감이 되고 있기 때문에 이미 그런 부분들이 좀 감안이 돼야 될 것 같습니다.
5. 4월에 거래량 다시 줄어든다?
1~3월 거래량이 조금씩 늘었습니다. 이런 거래량 증가를 놓고 ‘훈풍 부나? ’라는 기사가 나오기도 했습니다. 거래량이 4월 들어 다시 줄어들 수 있다고 전망했습니다.
정부에서 기대했던 건 실 수요 뿐 아니라 투자 수요까지도 시장에 좀 들어와서 거래를 좀 더 증가시키고, 내수 경기도 좀 좋게 만들 그런 의도가 있었을 것 같은데 사실 투자 수요가 지금 들어오기가 쉽지는 않다.
1~3월의 거래량 증가에 대해서는, 젊은 세대 중심의 ‘실수요자 가운데 일부’ 가 ‘이제 제법 많이 떨어진 것 아닌가’ 라는 판단을 하고 있는데, 마침 그때 특례 보금자리론 같은 정부 지원책이 나오면서 급매물 위주로 거래가 이뤄진 것일 뿐, 대부분의 실수요자는 여전히 관망 중이라고 분석됩니다.
특히 지역별로는 인천과 경기도 일부 지역은 작년에도 많이 빠졌지만, 올해 입주 물량이 많은 곳을 중심으로는 추가로 더 빠질 수 있다고 말했습니다. 특히 최근 전세사기 피해 확대와 맞물려 더욱 조심할 필요가 있다.
인천 같은 경우, 올해 1년 동안 입주 물량이 한 30만 호가 넘고요. 또 전세 사기 논란 기억하실 거예요. 입주가 많으면 사실 이게 전세로 조금 수요가 완충이 돼야 되는데 전세 수요가 없습니다. 이제 인천에 너무 이슈가 되다 보니까, 수요자들이 굉장히 꺼리는 거죠. 안 그래도 전세 물량이 많으니까, 일부 지역들도 장기적으로 조금 침체가 될 가능성은 있다고 판단이 됩니다.
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- 1차 하락은 이미 왔고 1차 하락 가격보다 더 떨어지긴 힘들어 보인다(코로나 유동성으로 인한 가격거품은 어느 정도 걷힌 듯).
- 2022년 하반기 급매물 가격을 확인해 보자(1차 하락 가격 기준선) 또는 2018년 가격까지 하락 예상한다는 의견이 있었다.
- (규모의 확대 문제) 집값 하락폭보다 저렴한 가격의 매물이 얼마나 많이 나오냐를 봐야 한다.
2. 언제 무엇을 사야 할까?... 확인해봐야 할 지표.
① 거래량.
- 거래량이 회복하면서 매물이 증가할 때를 주시하자.
- 서울 평균 거래량 5천-6천 건이지만 시장 상황에 따라 상대적일 수 있다.
② 전세가율.
- 전세가율 50% 선인지 확인하자.
- 전세가가 받쳐주고 매매가가 많이 떨어질 때가 적기다.
- 그런데 전세가가 요즘 많이 떨어지고 있는 추세라서 언제 살지 고민해봐야 할 듯하다(지금은 좀 아니지 않나).
③ 그 외.
- 유동성
- 주택매수심리지수
- 입주물량/미분양
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