권리금 이란? 임대인의 방해행위, 권리금 회수 보호 의무를 침해 당했다면 임대인에게 권리금을 청구할 수 있다.

권리금 이란? 임차인이 영업을 하면서 쌓아왔던 고객관계 또는 무형 재산 등의 것들을 총칭하는 것이고 시설권리금, 입지(바닥) 권리금, 영업권리금 등으로 실질적으로 2018년까지 권리금을 보호하는 제도가 없어서 임차인들이 권리금을 처음에는 지급했음에도 불구하고 나중에 나갈 때는 지급받지 못하고 가는 사례들이 많이 발생하였습니다. 그래서 상가임대차법에서는 권리금을 보호할 수 있는 규정을 마련하게 되었습니다.

 

1. 임대인이 임차인이 새로 소개한 신규 임차인과 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약을 거절할 때에는 임대인은 권리금 상당의 손해 배상을 하라는 판결이 최근 많이 나오고 있는 상황입니다. 이 경우 정당한 사유라는 것에 대하여 폭넓게 해석되어 10년의 기간이 만료되었음에도 임대인은 계약 거절을 하지 못하고 권리금 회수 보호 의무를 해야 하는 경우까지 발생하고 있다. 

2. 임대인이 정당한 사유로 거절할 수 있는 경우는 4가지 사유만 인정이 되고 그렇지 않은 경우는 모두 정당한 사유가 아니다 라 고 하여 임대인들에게 불리한 내용으로 선고가 많이 되고 있고 권리금 보호의무가 없는 정당한 사유란 상가임대차보호법에 4가지를 규정하고 입습니다.

① 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

② 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로 서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기      어려운 상당한 사유가 있는 경우.

③ 임대차 목적물인 해당 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우.

④ 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우.

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 임대인의 정당한 사유없이 신규임차인과 임차인이 권리금 계약을 하지 못한 경우.

임차인은 임대인에게 권리금 회수 방해를 원인으로 손해배상을 4천만 원을 청구하였으나 4천만 원을 전부 줘야 하는 것은 아니고 법원에서는 감정평가에 따라서 해당 건물을 감정하고 권리금을 산정하여 실제적으로 임차인이 요구하는 권리금보다는 낮은 금액, 대체로 절반에서 1/3 정도가 감정가로 나온다고 보시면 될 것입니다.

4. 임대료가 연체된 임차인이 권리금을 요구한다면 어떻게 해야 하나요?

임차인이 임대인에게 권리금을 청구할 수 있는 권리가 생긴 것은 아니며, 이것은 임차인이 신규임차인을 권리금을 받기 로하고 임대인과 계약을 체결하려 하였는데 아들에게 이 건물을 줄 생각이라며, 아들이 커피숍을 할 것이라고 계약을 거절하였을 때 임차인이 임대인에게 권리금 지급을 요구할 수 있습니다. 그런데 임차인이 과도한 권리금을 요구하면 이것에 대해서 임대인이 직접 줄 수는 없고 신규임차인이 있어서 실질적으로 계약을 체결한 사안이거나 그러면 그거에 맞는 정당한 손해배상금을 보전해 주겠다 하여 이런 식으로 대응을 하는 거라고 보시면 됩니다.

5. 임대료가 3기 이상 연체되어 명도소송 진행 도중 임대인에게 임차인에게 권리금을 달라고 한다면?

일반적으로 이런 식으로 임차인이 임차인으로 서의 의무를 지키지 않은 경우는 임대인으로 서의 의무에 관해서 반드시 다해야 한다고 하진 않습니다. 

6. 임차인의 계약 갱신요구권과 권리금은 별도의 다른 문제인데, 건물주가 리모델링이나 신축을 한다고 하면 계약갱신을   거절할 수 있을까?

계약 갱신요구권이 없는 임차인에게도 권리금을 보호해 줘야 한다 라 고 대법원 판례가 있기 때문에 리모델링이나 신축을 하겠다고 권리금 회수 보호의무가 없는 것은 아니고 계약 갱신요구를 거절할 수 있을 것으로 보입니다.

임대인은 임차인의 3기 차임 연체로 명도소송을 신청하고 임차인은 권리금회수 보호의무나 계약 갱신요구권 행사의 충돌이 있을 시 임대인의 신규 임차인 계약을 거절로 손해배상을 해야 하는 경우가 발생할 수 있고 임차인의 신규 임차인에게 받을 수 있었던 권리금을 청구하는 것은 과도하며, 합리적인 수준에 권리금을 요구하여야 할 것으로 보인다.