"농지가 안 팔려요" 농지가 팔리지 않는 이유는 무엇 일까요?
" 농지가 팔리지 않는 이유는 무엇일까? 농업인의 자격은 무엇일까? 주말. 체험 농장 없어진 혜택은 무엇일까? 농지취득자격증명 과 농업경영계획서 발급 기준은 어떻게 달라 졌을까? 요즘 농촌 지역의 농민 분들이 농지가 팔리지 않아 노후 생활에 어려움을 겪고 있다.
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농지가 팔리지 않는 다는 것은 농지를 사는 사람이 없다는 것인가?
그렇다면 왜 농지를 사려는 사람이 줄었을 까요?
첫 번째는 사실상 투자가치 돈이 않 된다?
두 번째는 자격 요건이 까다롭다?
세 번째는 규제가 너무 심하다?
첫 번째로 사실상 농지가 돈이 되지 않는다?
즉 투자 대비 노력과 기회비용에 비해 너무 힘들고 나중에 나에게 돌아오는 차액이 예전에 비해 적고 나에게 돌아오는 수익의 문제가 요즘 분들에게는 가장 핵심 기준으로 보입니다. 내가 살 아파트 하나를 사더라도 현명한 선택의 기준은 가격이고 내가 손해보지 않고 상승하여 그 기간만큼 보상을 받아야 한다 것이 요즘 부동산 선택 기준인 것으로 보입니다.
농지를 사는 목적은 무엇 인가요? 크게 두가지로 하나는 보유 목적이고 두 번째는 투자 목적으로 볼 수 있을 것 갔습니다. 보유목적은 내가 농업인의 자격을 얻는데 노력하고, 농업인의 혜택을 받아 재 촌. 자경하며 농사를 목적으로 하다 상속 증여 농지연금 등 꾀 괜찮은 계획을 구상해 볼 수도 있는 상황입니다.
또 요즘 임야나 임업인의 자격에 대해서도 농지와 같은 자격과 혜택, 연금제도가 농지와 같은 제도가 생기고 정부 산림청에서 적극 지원 프로그램이나 지원금이 늘어나고 있는 추세여서 임야에 대해서 전화통화도 하는 편입니다. 잠시 딴 얘기를 했네요. 두 번째 농지를 사려는 목적은 단기 적으로 개발행위 받아 건축을 목적으로 하시는 분과 소액으로 관리하기도 편하고 나중에 양도할 적에 양도세 감면 혜택도 받고 해서 많이 주말. 체험 농장으로 1,00 제곱미터 약 303평 거래가 많았습니다.
농지가 돈이 되지 않고 힘만 든다는 것이 무엇일까요? 먼저 규모가 적은 주말. 체험 농지와 시설 비닐하우스 예를 들 수 있는데요 이 부분에 농지를 구입해보려는 특히 도시 취미 농업을 해보려는 분들이 많은데 문제는 예전에 이 주말. 체험 농지에 대해서 큰 부담 없이 오가다가, 적은 평수라 사고 팔기도 수월하고, 양도 시 사업용 농지로 적당히 농사지어도 인정이 되었으나 2021 년 농지법 개정 시 소득세법도 개정되어 현재는 사업용 농지 인정 규정이 없어졌다는 것입니다
즉 주말, 체험 농지가 현재 사업용 농지에서 비 사업용 농지로 취급 되 자경 입증을 꼼꼼히 증비서류를 제출해 스스로 자경 입증을 인정받아야 한다는 것입니다.
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농지가 팔리지 않는 가장 큰 이유 돈이 안된다.
주말. 체험영농 농지 (2022,01,01. 이후 양도하는 분부터 적용)
[소득 령 제168의8, 3항] : 종전의 주말. 체험영농 농지는 사업용 토지로 특별한 증빙 없이도 인정되었으나 개정 이후 주말. 체험 농지 규정이 빠져나가서 법이 없어진 것입니다. 예전엔 사업용 토지로 봤지만 이제는 규정이 빠져 비사업용 토지로 본다는 내용이 됐습니다. 법 규정이 없어져 버렸어요 주말. 체험 농지는 사업용으로 본다는 것이,
"사업용 농지로 본다" 와 "소득세법 규정이 빠졌다" 의 의미는 무엇 일까요?
그러면 주말. 체험 농지는 비사업용 농지로 양도세를 내라는 의미일까요? 법 해석상 법 규정이 없다고 무조건 반대의 의미를 하는 것은 아닙니다. 종전 규정 "사업용 농지" 인정 기준이 없어졌다 해도 무조건 "비 사업용" 농치 취급을 한다는 의미로 보기 어렵고, "사업용 농지" 인정 규정이 있는 경우는 자경 부정의 입증이 국세청에 있다가 규정이 없어지면 그 입증이 농지 소유자에게 넘어와 자경을 스스로 입증 책임문제가 넘어왔다는 의미로 이해하시면 됩니다.
즉, 소득령 주말. 체험 농지가 사업용 농지 인정 규정이 없어졌다고, 내가 타지역에 연. 인접지역에 살지 않는다고, 농업 외 소득이 있다고, 경작거리 30km 초과라고 해서 무조건 비 사업용? 취급을 해서 양도세 계산 시 불 인정이나 중과를 하다는 의미는 아닙니다. 물론 취득 목적대로 경영과 농지 관리를 하지 않고 방치하거나 동네분에게 줘버리고 나몰라 하시면 요즘은 위성사진이나 공무원 실사로 "비 사업용" 에서 벗어 날 길은 없을 것입니다.
하나, 정상적인 취미 영농이나 여가 영농을 성실히 관리하신 분이라면 아무 문제는 발생하지 않을 것입니다. 이 부분 현재 규정이 바뀐 뒤에도 농지 소유의 핵심이며 농지법의 농지 소유 자격에도 핵심이 되는 개념으로 농 취 증 발급이나 자경 인정 기준 개념으로 보시면 됩니다. 따라서 "사업용 농지" 규정이 없어도 농지 보유 기간 동안 취미나 여가 생활을 성실히 하기만 하면 경험이 좀 있으신 분이라면 아시겠지만 별 큰 문제가 되지 않습니다.
그래서 지금도 주말. 체험 농지 1,000제곱미터 303평 정도의 토지 문의는 여전하고 있습니다. 양도세 사업용 인정 걱정은 하지 마시고 취미나 여가 영농을 즐기세요. 도시민 분들은 농지에 대해 취득 시 농지취득자격증명 받는 문제나 비사업용 취급되어 양도세로 차익이 다 없어지는 것 아니냐 하시지만 사실 직접 투자해 보신 분들 중 꾀 수익을 올리신 분도 많아요.
두 번째 농지가 요즘 팔리지 않는 이유 농지취득이나 농업인 요건이 까다 롭다?
먼저 농지 취득 시 읍 면 동 사무소에서 농지를 사서 소유권 이전등기 신청 시 농지취득자격증명을 함께 제출해야 하는 것인데 이 농 취 증 발급을 어려워하시는 분이 많아서 농지 취득을 포시하시는 분이 있을 수 있습니다. 하지만 이 부분도 너무 걱정하지 않아도 되는 부분으로 예전에는 농 취 증 심의 대상이 아니었던,
주말. 체험 농지 1,000제곱 미만이 연. 인접 시군 밖의 거주자나 30km 초과, 2 인 이산 지분 취득, 영농법인이 농지취득자격 심의 대상으로 바뀌었으며 주말. 체험 농지 취득 시 농지경영계획서도 함께 작성해 제출해야 되 서 좀 까다롭다고 생각할 수 있습니다.
하지만 실무에서 신청해보면 보다 많은 다른 견해가 있습니다. 심의대상에 내가 신청하다고 농 취 증 발급이 어렵거나 않나 올 것이란 생각은 하지 않으셔도 됩니다. 제 블로그에 농 취 증 발급 신청서 작성과 농업경영계획서 작성 요령이 있으니 참고하면 되고요 중요 핵심은 신청 시 작성 요령은 예전과 같이 대충 쓰지 마시고 진실성과 장비 구입 계획 등 정성으로 작성하시면 큰 문제없고,
위 4 가지 심의 대상 규정을 농지 취득이 불가능하 사람들 심의해서 떨어 드릴려고 하는 규정으로 생각하시는 분도 있는 것 같습니다- 그런 규정이 아니고 위 4가지 심의 규정의 취지는 정말 농사를 지을 마음이 의지와 기획부동산 취득을 방지 및 투기 방지 목적으로 만들어진 규정입니다. 작성요령만 아시고 농 취 증 신청하시면 대부분 발급됩니다. 정부24 에서도 비 대면 신청 발급받을 수 있습니다.
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세 번째는 농지가 팔리지 안는 이유는 규제가 너무 심하다.
맞습니다. 종전에 비해 여러 번의 농지법 개정으로 농지의 범위, 농업인 자격, 농지 관리 (농지 대장으로 변경관리와 소유자 중심 관리에서 토지 필지위주의 관리로 변경) 담당 공무원 년 2회 실사 등과 자경사실확인서 발급 기준, 비 사업용 판정, 농지 처분명령 등 농지 관리 규정이 많아지고 타이트해진 것이 사실입니다.
하지만, 하나 하나 보시면 먼저 농지원부에서 농지대장으로 바뀌어 관리해야 한다는 것입니다. 소유자관리에서 필지 별 관리, 농지대장으로 하게 되는데요 기존 농업인은 예전 농지원부 기록내용이 그대로 기록 되 관리가 됩니다. 좀 타이트 해진 것은 농지를 처음 취득해서 농지원부, 농지대장을 받을려면 경작사실확인서를 이장님이 발급해 주다가 이제 약식을 갖추어 발급번호 부여와 2인 이상 농업인 인장이 필요 해졌다. 좀 머 이정도로 큰 어려운 것은 아닙니다.
경작사실확인서 발급과 읍 면 동 사무도 제출, 국립농산물관리원 경영체등록, 지역 농협조합원 가입 순으로 농업인 자격을 취득하고 농업인 혜택을 받아 영농을 하게 됩니다. 내 농지에 임산물을 재배하면 임업인 지원 혜택도 받을 수 있습니다. 담당 공무원 년 2회 실사는 내가 정상적을 영농만 잘하고 있으면 문제되지 않고, 마을분에게 맞겨 놓거나 방치하는 경우에 시정명령, 처분 명령 등이 절차로 가는 것입니다.
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농지법 "농업인" 이란
[시행 2023. 3. 7.] [대통령령 제33321호, 2023. 3. 7., 타법개정] 전체조문보기.
제3조(농업인의 범위) 법 제2조제2호에서 “대통령령으로 정하는 자”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. <개정 2008. 2. 29., 2009. 11. 26., 2013. 3. 23., 2019. 7. 2.>
1. 1천제곱미터 이상의 농지에서 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하거나 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자.
2. 농지에 330제곱미터 이상의 고정식온실ㆍ버섯재배사ㆍ비닐하우스, 그 밖의 농림축산식품부령으로 정하는 농업생산에 필요한 시설을 설치하여 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하는 자.
3. 대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금(家禽: 집에서 기르는 날짐승) 1천수 또는 꿀벌 10군 이상을 사육하거나 1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 자.
4. 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 120만원 이상인 자.
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농업인이 되면 농지연금, 국민연금. 건강보험료 50%감면, 양도세감면 1억, 2억, 취득세 50%. 직불금, 생생카드, 면세유, 조합 출자 비과세 통장, 학자금, 농업용 전기, 농지전용부담금 면제, 법인 양도세 100%감면, 대출시 등록세와 채권 매입 면제, 지자체의 지원 사업을 받을 수 있습니다.
쇼츠 동영상
https://youtube.com/shorts/7tQ2AfvYzpI?feature=share
https://youtu.be/1oWJ0727wx8 국립농산물관리원 [공익 직불 금]