"보증금 돌려 준 대서 임차권 등기 말소 했는데" 말만 믿고 말소하면 어떻게 될까요?
"보증금 돌려 준 대서 말소했는데" 전세사기에 두 번 우는 피해자들, 임차권 등기가 풀린 해당 건물은 전세금을 받아 챙긴 뒤 돌려주지 않고 경매를 거쳐 다른 주인에게 넘어갔습니다. 전세사기 피해자 전세보증금 전액 변제 받기 전에는 임차권등기 말소하면 어떻게 될까요?
A D
집주인은 같은 수법으로 인근의 또 다른 다가구주택에서도 전세금을 받아 챙긴 뒤 돌려주지 않고 건물을 경매로 넘겼습니다. 최근 전국에서 전세 사기가 급증하고 있는 가운데 전세 사기를 당했다. 피해자들은 전세금을 돌려받지 못한 것도 모자라 집주인 일당에게 속아 임차권 등기까지 말소했습니다.
1. 이중 전세사기 피해자 사례.2. 이중 전세사기 방지 방법.3. 이중 전세사기 대책.
1. 전세사기 피해자 사례.
지난 2016년 완공된 김해의 한 다가구주택.
흔치 않던 전세 매물에 신혼부부들이 주로 찾던 곳입니다.
하지만 이곳에 살던 세입자들은 5년째 전세금을 돌려받지 못하고 있습니다.
집주인과 공동투자자들이 다른 사람 돈으로 전세금을 메우는 이른바 '돌려 막기` 를 하다 자금이 막혔기 때문입니다.
< A 씨 / 전세사기 피해자> "나중에 하는 말이 '우리가 돈이 없다. 그래서 은행 대출 갚을 돈도 없어서 이렇게 됐다' 고 하니 정말 허망했죠."
지금까지 파악된 피해자만 10여 명, 피해액은 수억 원에 달할 것으로 추정됩니다.
피해자 대부분은 신혼부부로, 한 푼이라도 되찾으려 임차권 등기를 신청했습니다.
하지만 이것마저 집주인 일당에 속아 말소하게 됐습니다.
< B 씨 / 전세사기 피해자> "(등기상) 깨끗한 건물을 만들어주면 집이 나가는 즉시 돈을 주겠다(고 말했습니다)"
그러나 임차권 등기가 풀린 해당 건물은 경매를 거쳐 다른 주인에게 넘어갔습니다.
집주인은 같은 수법으로 인근의 또 다른 다가구주택에서도 전세금을 받아 챙긴 뒤 돌려주지 않고 건물을 경매로 넘겼습니다.
< B 씨 / 전세사기 피해자> "돈이 없어서 잠시나마 거쳐가는 작은 집에 평생 모은 돈을 다 날린다는 것은 그 사람들의 미래를 짖 밟는 게 아닌가."
집주인이 지난 1월 법원에서 파산 면책 결정을 받으면서, 피해자들이 보증금을 돌려받을 수 있는 방법은 사실상 사라진 상황이다.
https://youtube.com/shorts/FP7tw-o3680
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2. 이중 전세사기 예방 법.
임대차 기간이 만료되었 씀에도 전세보증금을 돌려받지 못한 경우 임차인은 임대인의 동의 없이 일방적으로 관할법원에 신청하실 수 있습니다. 임차권등기를 하는 목적은 물론 전, 월세 보증금을 받기 위함 입니다 만 그전에 법적인 우변 변제권과 경매 배당 시 순위 보전을 위함 입니다. 임차권 등기는 내 보증금을 받아 내기 위해서 해야 하는 처음 단계라 보시면, 임대인에게 이제 시작하겠다는 의미입니다. 임차권등기 후 임대인에게 내 소중 한 전, 월세 보증금을 받아 내기 위해서는 그럼 어떻게 해야 할 까요?
A D
현행 법상 대항력과 우선 변제권을 내가 유지하고 있어야 보호를 받을 수 있는데, 이사를 가야 한다면 이 임차권등기를 해 놓고 이사하실 수 있습니다. 그러면 대항력과 우선 변제권이 유지됩니다. 그러나 아직도 내 소중한 보증금은 임대인에게 있습니다. 임차권등기 이후 계속 임대인이 보증금 지급을 이런저런 이유로 안주거나 연락을 회피한다면 법원에 소를 제기하고 경매 신청을 하시어 배당 신청하고 배당 받아 내 보증금을 충당할 수 있습니다. 절차는 비교적 어렵지 않고 법원 입장이 임차인 어려움을 이해합니다. 기간은 6개월 이상 또는 1년 이상이 걸릴 수도 있다는 것이 임차인 입장에서는 답답한 일일 수 있습니다.
임차권등기명령 신청 방법을 자세히 알려주는 유튜브 동영상이 있어 소개 드립니다. 이용하세요. 저와는 무관.
[주택임대차보호법] (약칭: 주 임 법 ) [시행 2023. 10. 19.] [법률 제19356호, 2023. 4. 18., 일부개정]
법무부(법무 심의관실), 02-2110-3164, 국토교통부(주택정책과), 044-201-3321, 3334, 4177
제3조의3(임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방 법원ㆍ 지방법원지원 또는 시 ㆍ 군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. <개정 2013. 8. 13.>
② 임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명(疎明)하여야 한다. <개정 2013. 8. 13.>
1. 신청의 취지 및 이유, 2. 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다) 3. 임차권등기의 원인이 된 사실(임차인이 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력을 취득하였거나 제3조의2제2항에 따른 우선 변제권을 취득한 경우에는 그 사실) 4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항, ③ 다음 각 호의 사항 등에 관하여는 「민사집행법」 제280조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제1항ㆍ제2항 본문, 제289조, 제290조제2항 중 제288조제1항에 대한 부분, 제291조 및 제293조를 준용한다. 이 경우 “가압류” 는 “임차권등기” 로, “채권자” 는 “임차인” 으로, “채무자” 는 “임대인” 으로 본다.
A D
1. 임차권등기명령의 신청에 대한 재판, 2. 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청 및 그에 대한 재판, 3. 임차권등기명령의 취소신청 및 그에 대한 재판, 4. 임차권등기명령의 집행
④ 임차권등기명령의 신청을 기각(棄却)하는 결정에 대하여 임차인은 항고(抗告)할 수 있다. ⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선 변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선 변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선 변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선 변제권을 상실하지 아니한다. <개정 2013. 8. 13.>
⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다. ⑦ 임차권등기의 촉탁(囑託), 등기관의 임차권등기 기입(記入) 등 임차권등기명령을 시행하는 데에 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다. <개정 2011. 4. 12.> ⑧ 임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.
⑨ 금융기관 등은 임차인을 대위 하여 제1항의 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 이 경우 제3항ㆍ제4항 및 제8항의 “임차인” 은 “금융기관 등” 으로 본다. <신설 2013. 8. 13.> [전문개정 2008. 3. 21.]
https://youtube.com/shorts/SvQiYkEG-GU?feature=share
3. 이중 전세사기 대책. ` 내 소중한 전/월세 보증금 지키기 `` 보증금은 우리 가족의 생명입니다`
전/월세 계약 기간 만기가 도래하였으나 보증금을 돌려받지 못하는 세입자가 늘고 있습니다. 전세보증금을 돌려 받는 법적인 방법은 위 내용을 이용하시기 바랍니다. 하지만 법적인 절차와 함께 하셔야 할 것은 현실적인 문제에 대응하는 방법을 생각하셔서 법적인 절차와 같이 진행하는 것이 내 보증금을 돌려받는 데 용이할 것 같아 개인 실무 경험을 말씀드립니다.
먼저, 내 전/월세 계약기간이 만료가 되어가면 보통 3개월 전에 임대인에게 계약 종료 의사를 밝히고 임대의 의향을 염탐해보는 것입니다. 보증금 돌려줄 의사와 돈이 있으면 알았다고 할 것이고 그렇지 않은 경우는 이런 저런 말이 말아 질 것입니다. 그러면 미리 알아 차려서 녹음과 카톡 문자 기록을 해 놓으세요.
A D
이사를 꼭 해야 되는 사유와 만기 시 보증금을 꼭 주셔야 한다고 다시 한번 임대인에게 통화나 카톡을 다시 한번 기록을 또 합니다. 준비가 되는 임대인은 걱정하지 말라고 만기 날짜에 이사 시간과 각종 요금 정산등을 부탁하고 시설 고장이나 파손 등 집에 대한 사항을 묻는 것이 보통입니다. 그런데 " 안 줄 것 같아서 자꾸 전화하는 거냐" 며 화를 낸다 던지 짜증스러운 말투, 욱 박 지르는 말투 등이 나올 경우 미리 있을 보증금 반환 문제에 대처 방법을 구상하셔야 할 것입니다.
이사를 꼭 하셔야 한다면 내가 이사 갈 집도 알아보아야 하고 이것 저것 생각나는 것이 많을 실 것입니다. 하지만 가장 중요한 것은 여전히 보증금반환이 명확지 않다는 것입니다. 또 임대인에게 전하를 합니다. 이사 갈 집도 구했고 이삿짐 센터 예약과 다른 이사 갈 집 10% 계약도 해 놨고 언제 이사 날이며, 이삿날 시간과 잔금 지급 일 등 상세 내용을 전달해 봅니다.
상세 내용을 전달해 임대인의 동태를 살펴봅니다. 보증금 반환이 만기 날 어려워 보이시면 그 동안의 통화 기록과 카톡 등 증빙서류를 첨부하고 내용증명을 워드 작성(동일 분 3부를 준비)하여 가까운 우체국에 방문하여 등기 발송하여야 합니다.
내용 증명을 발송하고 집 주인에게 연락하여 등기 발송 사실을 알리고 양해를 구해 보세요. 등기 도착 이후부터 임대인의 입장이 두가지로 갈릴 것입니다. 준비가 가능한 임대인, 반환 의사와 돈 준비가 불가능한 임대인으로 그 반응은 확연히 다릅니다. 임대차 계약 만기 이후 대처하는 임차인과 3개월 전 미리 대처하는 임차인의 차이는 크게 다릅니다. 미리 대처하면 임대인의 변경도 미리 알 수 있는 경우도 있습니다.
A D
전/월세 보증금 반환이 어려울 것으로 예상될 경우, 임대인에게 내용증명을 첨부하여 경매 신청하겠다고 알립니다. 그리고 곧 바로 임차권등기 신청합니다. 그리고 이런 절차까지 진해하면 임대인에게 연락이 올 것입니다. 임대인이 "보증금 중 일부를 주고 임차권등기를 말소하면 나머지 전액을 준다" 거나 "등기 말소하면 전액 줄 것을 약속한다 "거나, "임차인 구해서 바로 준다" 거나 등의 말을 듣고 임차권등기 말소를 절대해서는 안됩니다. 그 것은 내 보증금을 못 받게 되는 경우가 많고 내가 내 보증금을 포기한다는 의미와 같습니다. - 전액 일시불로 반환 받기까지는 임차권 등기를 말소하시면 안됩니다.
업계 몸 담고 있는 사람으로서 뉴스에 전세사기 피해자 들이 나올 때 마다 안타까운 생각이 많이듭니다,
그리고 내용증명 보내는 동영상입니다. 참고하세요. 감사합니다.
https://www.youtube.com/watch?v=6wxrlyJeNLg&t=83s&pp=ygUd64K07Jqp7Kad66qFIOuztOuCtOuKlCDrsKnrspU%3D
