부동산 고장난 시설은 누가 고쳐야 하나 ?

임차인의 비용 상환 청구권  : 보일러, 수도, 전기, 가스, 누수, 곰팡이, 싱크대, 문짝, 변기, 욕조, 창호, 도배, 장판, 실내 인테리어 등 임대인과 세입자 간에 많은 다툼이 있다.

 

1. 임차인의 비용 상환 청구권이란?

부동산 임대차 계약으로 발생하는 임차인의 비용 상환청구권은 주택임대차법이 아닌 민법상 권리이며 임대인은 매도자의 지위와 같으며 하자담보 책임을 진다. 임차인의 상환청구권은 필요비와 유익비로 두 가지가 있으며 청구하 수 있는 것과 청구할 수 없는 것이 있다. 임차인은 꼭 알고 있어야 하는 부동산 지식이다 그렇지 않으며 그냥 이사하는 사람도 많다.

 

임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 생환을 청구할 수 있으며, 임차인이 유익비를 지출한 경우에도 임대차 종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 임대인에게 상환 청구할 수 있습니다(「민법」 제626조 제1항 및 제2항 전단).-법제처

 

2. 필요비,  유익비란 무엇일까요?

임차인의 비용상환 청구권은 필요비와  유익비로 두 가지가 있는데 임대인에 청구할 수 있는 것과 청구할 수 없는 것이 있다.

 

a. 필요비 :  부동산을 유지 보수하는데 필요한 수리비용을 말합니다. 사용 목적에 맞게 사용할 수 있는 기본적 시설이다. 예로  주택이라면 보일러, 수도, 전기, 가스, 싱크대 등 필수 시설을 유지 보수 비용을 말하며 임대인에게  유지 보수 책임이 있다. 그러나 임차인이 수리하여 비용을 지불하였다면 임대인에게 청구할 수 있다.

 

b. 유익비 : 부동산의 객관적 가치를 증가시키는 데 사용되는 비용을 의미합니다. 임차 목적의 객관적 가치를 증가시킨 부분의 시설 비용 그 증가 분을 임대인에게 청구할 수 있는데 예로 주택의 경우 이중 창호, 방 확장 증축, 베란다 확장, 중문 설치, 담장 축조,  조경 등을 하여 객관적 가치가 만기 시 존재할 때입니다.

 

3.  부동산  임차인의  비용상환 청구권은 언제 청구할 수 있나요?

a. 필요비 청구는 임대차 기간 중이나 만료 시  둘 다 가능합니다.

 

필요비는  임차주택을 사용·수익 하는데  상태를 보존, 유지하기 위해 필요한 모든 비용이기 때문에 여기에는 임대인의 동의 없이 지출한 비용도 포함됩니다.

 

그런데 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 그 수선의무는 임차인이 부담합니다.

 

b. 유익비는 임대차 기간 만료 시에 만 가능합니다.

 

유익비는 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용이어야 합니다. 임차인이 주관적 취미나 특수한 목적을 위하여 지출한 비용은 유익비에 포함되지 않습니다. 즉, 임차인이 임차건물을 건물용도나 임차목적과 달리 자신의 편리나 취향 등을  위하여 시설개수 비용이나 부착한 물건의 비용을 지출한 경우 등은 유익비에 해당하지 않습니다. 유익비는 임대인의 허락이 없어거나 계약 시 포시 특약이 있다면 청구할 수 없습니다

 

 

4.  임대인이 지급 거절하면 어떻게 하나요?

임대인에게 지급명령을 신청하고  최고 기간 후 소송하여 승소하면 유치권 행사에 들어가면 되고요 목적물을

인도. 명도 하지 않아도 됩니다,  그리고 유지권 행사는  임대인이나 제3자에게 행할 수 있습니다. 

 

이사하실 때 정신없겠지만 부동산 임차인의 비용상환 청구권을 꼭 행사하여 받아가시길 바랍니다.

 

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