부동산 전망 2023, 미국, 한국의 주택 가격하락 얼마나, 언제까지 일까?

1, 11월 fomc, 미국 금리 0.75% 인상은 기정사실이고 미국의 금상 목적은 고 물가를 잡기 위해서 인데 금리인상의 역 과료로 경기가 나빠짐에 따라, 미국의  성장률이 3분기 2.6%로 성장했는데  4분기와 내년에는 마이너스로 성장할 것이라고 전망도 있어, 12월에는 0.5% 이상은 올리기가 쉽지 않아 보인다 물가상승률도 9월까지는 상당히 높은 수준 유지했으며, 소비기 위축되고 있어  11, 12월 물가상승률은 낮아질 것 같다

2, 올 3월부터 올린 금리인상 사이클이 언제까지 갈 것인가는 내년 1분기까지는 금리인상 사이클이 갈 것인데, 내년 상방 기부 터 미국 경제가 어려워질 것 같은데 금년 금리인상은 12월이 마지막이 아닐까?,  12월 인상 금리가 내년에 계속 유지될 가능성이 크다, 미국의 물가상승률은 4분기부터는 3% 이하로 떠어진 가능성이 노다는 것이 그 요인이다 그러면 금리도 인하로 돌아설 가능성이 높아진다.

3, 세계경제가 침체에 빠질 가능성이 높은데 물가는 올랐는데 소득은 오르지 않아 실질소득이 오르지 않았다, 미국이 금리를 계속 올려  시차를 두고 소비 투자 늘지 않아 시차를 두고 내년 3월 이후 상반기부터는 금리인상 효과가 나타나, 미국 gsp의 70%를 70%를 차지하는 소비가 줄어들 가능성이 높으면 미국 경제가 침체에 빠질 가능성이 높아 보인다.

4, 미국 경제의 침체는 세계경제의 침체로 이어질 것이다라는 주주적 견해가 많은 가운데 어느정도 긴 침체가 올 것인가? 2020년에 미국 경제 세계경제가 크로나로 인해 마이너스 3%를 기록했는데 그 정도는 아니더라도  마이너스 1% 정도는 아니지만 , 그때는 각 정부들이 과감한 재정정책, 통화정책을 써 가지고 경제가 v자로 만들어서 , 세계경제가  마이너스 3% 성장했는데 2021년 작년에 6%를 성장했으며, 통화정책, 재정책 수단이 있었기 때문이다.

5, 미국 정부부채가 GDP 대비 130%에 근접하기 때문에 재정정책을 쓰기가 어려울 것이고 경기가 나빠지면 금리를 내려야 하는데 내년 상반기까지는 소비자 물가가 5, 6% 내릴 수가 있는데 중앙은행의 통화정책의 목표치인 2% 보다 훨씬 높다 보니 금리를 내릴 수가 없고 돈을 풀 수가 없으며 그동안 저금리 때문에 가계, 기업부체가 많아졌기 때문에, 금리를 내린다 해도 소비 투자는 안 늘어 날 것 같다.

6, 미국 경기 하반기는 불가피하고 2024년 상반기까지는 낮은 성장이 불가피해 보이며, 이미 주가가 많이 떨어지고 부동산 가격까지 하락하면 부의 효과로 가계가 더 가난한 사람이  느껴지는 것처럼 주시 가격이 하락할 때 보다 주택 가격이 하락할 때 소비가 더 위축되며, 2008년 미국의 집값이 금융위기 때 두배가 올라다, 가계는 대출을 받아 주택을 사고, 집값이 오르니 소비를 늘리고, 은행은 집을 담보로 빌려준 돈으로 다양한 파생상품을 만들어 팔았다.

7, 2007년에 하반기부터 집값이 급락하니까 가계도 부실해지고 은행도 부실해져 금융위기가 온 건데, 문데 지대보다 집값이 더 많이 올랐다는 것이다, 그때 105% 올랐는데 지금은 131%나 6월까지 올랐고 7, 8월 이후로 집값이 계속 떨어지고 있어 집값이 소득이나 물가, 렌트가 지나치게 과대평가돼 있다, 미국 모기지 30년짜리가 작년에 2.7%였는데 올 7.2%까지 올랐다, 금리가 높으니까 가계가 부담을 느낄 수밖에 없는 상황이고 집값이 떨어지고, 소비는 줄어들 수밖에 없다.

8, 전 세계적으로 침체기로 접어들거라 보는데 우리 경제의 현재 상황은 하락 사이클 중 초입에 들어섰어 올 하반기부터 집값이 하락하고 있고, 미국 집값도 버블이지만 우리 집값도 거품이어서 소득과 물가에 비해서 너무 많이 오라, 물가, 소득,  렌트 대비 30%~40% 과대평가되어 이상 오른 것 같다. 주가는 작년 하반기부터 털어져 저평가 영역에 들어서 있고 부동산은 이제 시작이며 하락 사이클이 3~5년은 갈 것 같다.

9, 15억 주택담보대출을 허용하고 ltv 50% 등 완화 정책으로 집값의 연착륙을 기대하기 어렵다는 것은 문제 금리인상과 대출 부담과 경기침체가 문제인데, 2전 대출금리가 2%대 였는데 지금 7%가 넘어가고, 경기 사이클이 하락장, 수축국면에 소비, 투자, 수출이 감소세로 내년까지 확대될 것이며 나라 경기 침체의 대세 흐름을 바꾸지는 못할 것이다