실전 경매 노하우 #1 , 대항력있는 임차인 맞지?

법원 경매는 임의경매 강제경매가 있지만 절차에 관해서는 똑같고 낙찰받으려는 입찰 참여자 입자에서는 경매 고수가 안니 고서는 물건 정보를 무엇부터 봐야 하나 대법원 경매 사이트와 경매지를 위주로 분석과 입찰에 참여하는 경우가 많다. 경매가 쉬운 것 같으나 실수하게 되면 인수해야 하는 권리가 나온다 던 지 소유권을 다시 넘겨줘야 하는 사태가 벌어질 수 있어 꼼꼼히 따져보고 입찰에 참여해야 실수가 없을 것이다.

 

첫 번째  : 경매에서 가장 중심은 권리분석이다.- 권리분석 1분이면 끝.

권리분석이란? 밀소 기준 권리를 중심으로 인수 권리와 소멸 권리를 구분하는 것인데 말소기준 권리에는(근) 저당권, 가압류, 담보가등기, 강제경매 개시 결정 등기, 전세권이 있다, - 초보자는 어려운 단어지만 일단 근저당(은행)부터 찾아 빨간 형광펜으로 줄을 그어 놓으면 된다,  80% 정도가 은행 근저당이기 때문이며 없으면 나머지 네 단어 중 하나를 찾으면 된다. 외우는 방법은  강, 전, 담, - 저(리), 가  해서 5대 권리를 기억하시면 됩니다 - 쉽죠

권리분석 시 찾아야 하는 권리가 있는데 이를 대항력 있는 임차인(일명 깜깜이 임차인), 가등기(소유권 이전), 가압류, (관습법상) 지상권, 지역권, 유치권, 환매등기 데 대부분 인수해야 하는 권리들이다, 초보자인 경우에는  이 7대 권리가 있는 물건

은참 여하지 않는 것이 좋다, 쉽게 외우는 방법은  유, 임, 환, - 지, 지, -가, 가로 기억하면 되겠죠. 5대 권리를 기준으로 날짜가 빠르면 선순위 인수해야 할 경우가 많고 날짜가 늦으면 소멸, 말소되는 것입니다. 권리 하나하나 설명을 해야 하지만 다음 편으로 미루고  권리분석은 이 두 가지, 말소기준 권리를 찾아서 양갈래 치면 일단 끝납니다.

 

두 번째  : 오늘은 천하장사 강호 등이 아닌 대항력 있는 임차인에 대해서 알아보겠습니다

대항력이란?  전입+인도 + 확정일자,  날짜가 기준 권리 앞서 있어  배당신청을 하지 않고 경매가 끝난 후에 낙찰자 부담으로 인수받아야 하는 분입니다.라고 알고만 게시면 엄청난 금전적 손해로 낙찰받은 의미가 없겠죠 계약서도 없다, 은행거래기록도 없다, 계약자도, 보증금액도, 기간도 알 수 없는 임차인이라 하여 일명 깜깜이 임차인이라고 합니다.

세 번째  :  그래서 오늘은 이 힘 있는 임차인에 대해서 알아보는 여러 가지 방법에 대해서 말씀드리겠습니다.

1. 대항력 있는 임차인이 있을 경우 절대 찾아가지 말고 모른 척하는 것입니다, 정상적인 선순위 임차인이라면 배당 신청하여 보증금 받도 빨리 이 집에서 나가고 싶을 것인데 신청하지 않은 이유를 추정해 보면 (1) 학교, 직장 등으로 이사하지 못하여 더 그 집에서 살고자 할 경우, (2)  해당 물건이 2차, 3차 등 20%씩 유찰이나  재경매 시 참여하여 낙찰되면 본인의 보증금액을 법원에 상계 청구하고 차액만 지급하여 본인 소유로 하고자 할 때, (3) 가장 임차인인 경우이다.

2. 먼저 경매정보지나 법원 사이트에서 문건접수, 송달 내역 등에서 채권자(은행)가 문건 서류 열람 신청이 있었는지 찾아보세요 은행에서 대항력 있는 임차인이 권리신고 배당신청을 했는지 열람 요청한다.  요청하는 이유는 무상거주 확인서나 불거주 확인서를 가지고 선순위 임차인에게 1순위 배제하기 위해서다, 다시 말해 채권자인 은행이 열람 신청을 하였다면 무사 거주나 불거주 확인서를 가지고 있다는 것이며 우리는 이 열람기록이 있다면 은행이 선순위 임차인을 배당 배제시킬 거라는 것을 예측할 수 있다

3. 대항력 있는 임차인이 배당 신청을 하였다가 철회했는지를 찾아본다. 왜 철회를 하였을까? 이런 경우 가장 임차인인 경우가 많다. 배당 신청하였다가 은행, 근저당권자가 무상거주나, 불거주 확인서로 배당 배제시킬 것이 예상되기 때문이다. 이런 경우 사해행위 죄, 업무방해 등 형사처벌을 채권자들의 신고로 처벌받게 됩니다. 현실에서는 대항력 있는 임차인이 10% 정도이고 80%가 가장 임차인이나 권리 없는 임차인인 경우가 많다

4. 이번엔 정말 대항력 있는 임차인인 경우 낙찰자는 인수하여야 하므로 임차인과 임차보증금, 기간, 이사비 등을 합의하여 인도받아야 한다라 고만 알고 있으면 안 되고 절대 만나지 말고 인도 명령을 신청하여 법원에서 만나는 것이 좋다. 인도 명령을 6개월 이내 해야 하는데 법원에서는 어떤 서면 증거 없는 경우 명도소송으로 유인한다. 소송으로 가면 복잡하고 기간도 많이 걸리므로 인도명령 증거를 만들어 신청하는 것인데 대항력 있는 임차인을 미리 한번 만나서 보증금, 기간, 이사비용을 협의하면서 계약서나 은행 기록 등 보증금을 확인할 수 있는 증거물 요청한다.

5. 이번엔 경매지 갖고 동사무소에 전입세대 열람을 하는 것이다. 예전엔 가족관계 확인도 가능하였으나 개인정보법 강화로 요즘엔 전입세대 열람만 가능하데 경매 종료일 전후로 열람해보는 것이 좋다, 전후를 비교하여 누가 전입이나 퇴거 사실이 있선는지 확인하여,  대항력 있는 임차인이라 하더라도 배당요구 종기일 전에 퇴거를 하였다면 권리를 상실하게 된다.

6. 아파트 관리사무실이나 건물 관리하는 부동산 사무실에 관리비, 자동차 등록 등을 확인하여 현 임차인의 위장임차인 여부를 알아볼 수 있다. 한 가지라도 자장 임차인인 것을 찾아서 인도명령을 신청하는 것이 좋다, 그러지 못하면 대항력 있는 임차인은 인도명령 대상이 아니라서 증거를 찾아보는 것이 좋다.

7. 마지막으로 입찰 후에 매각 물 거 3대 서류는 매각물건명세서, 현황 보고서, 감정평가서가 있는데 그중 경매사건은 집행기록이 있는데 경매 진행 중 모든 서류가 여기에 있다 그중 집행관들이 현장 답사후 떠어 온 소유자, 임차인들의 전입세대 열람과 가족관계 증명서를 보면 소유자의 직계존속이나 비존속과 현 임차인과의 관계를 알 수 있다. 인도명령 대상이다.

부동산 일반 경기가 침체기 일 때 경매에 참여해 보는 것도 좋은 생각일 것이다, 하지만 sns나 유튜브, 강의 등에서 어쩌다 몇 건 성공사를 믿고 공부하지 않고 투자하는 것은 상당히 위험한 일입니다 세상 믿을 건 내가 한 공부와 경험이 참 지식인 것 갔습니다

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