임대차 갱신요구권, 기간이 변경 되었다고요?

임차인의 계약 갱신요구권 행사 시기가 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차   계약부터는  갱신의 청구 기간이 임대차 계약 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지로 변경되었습니다.

 

1. 임차인의 계약 갱신요구권이 뭔 가요?

보통 임대차 계약을 2년 하는데 2년마다 이사의 어려움이 있는 임차인을 위한 강제성이 있는 계약을 2년 더 유지할 수 있는 권리 부여입니다. 이는 임대인에게 불리한 규정이지요 그렇다고 임대인이 할 수 있는 대응책도 있답니다. - 자 그건 그렇고요

위 「주택임대차보호법」에 따른 묵시의 갱신 규정에도 불구하고 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월(2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됨) 전까지 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제1항 본문, 제6조제1항 전단 및 부칙<법률 제17363호, 2020. 6. 9.> 제2조). 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제2항).

또한 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만, 차임과 보증금은 「주택임대차보호법」 제7조(차임 등의 증감청구권)의 범위에서 증감할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제6조의3제3항).

 

2. 임차인의 계약 갱신요구권은 언제 행사 하나요?

계약 만료 전 6개월 전부터 2개월 전( 기존 임대차 계약 해지 통보 : 기간 만료 6 개원 전부터 1개월 전이었습니다)까지 행사해야 되며 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하고 응해야 합니다. 계약 기간은 2년으로 보며, 1회에 한하여 행사할 수 있습니다.  20년 12월 10일 이후 최초로 계약 체결을 하였거나 갱신 중인 계약부터  적용됩니다

-  또한 임대인은 정당한 사유 없이 거절하여 제3자에게 임차할 경우 갱신권을 행사한 임차인에게 손해배상을 해야 합니다

손해배상  =  임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산 월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분

다만 임대인은 연 5%의 임대료 증액을 할 수 있습니다

-  묵시적 자동갱신의 계약 상태는 계약 갱신 요구권으로  보지 않습니다 - 적극적 요구권 의사 표시가 있어야 한답니다.

-  계약 갱신 요구권 행사 후에는 꼭 2년을 살아야 하나요? - 임차인은 계약 도중 언제든 해지할 수 있고 임대인에게 통지한 날로 3개월 도래 시 계약은 해지됩니다 (3개월 차임은 임차인이 부담해야 합니다)

 

3. 임대인의 거절할 수 있는 정당한 사유란 어떤 것들이 있을 까요?

- 임차인이 2기의 차임을 연체 한 경우, - 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, -임대인이 임차인에게 상당한 보상을 한 경우, - 임차인이 목적물 주택을 전부 또는 일부를 전대한 경우, -  목적 주택을 전부 또는 일부를 중대한 과실로 파손한 경우,  -  전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우,  -  임대인이  철거나 재건축 등으로 점유를 회복해야 할 필요성이 인정 될때,  -  임차인으로서 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있을때,  

- 임대인이 가장 많이 쉽게 행사 할 있는 조항이 있습니다.

임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

이 조항 때문에 임차인의 갱신 요권행사가 깨지는 경우를 많이 봅니다

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