임야 투자 시 꼭 알아야 할 사항, 13,000평 청주 임야매매
임야 란? 지적법에서는 산림 및 원야를 이루고 있는 수림지, 죽림지, 암석지, 자갈땅, 모래땅, 습지, 황무지와 간석지 등의 지목은 임야로 한다. 임야는 지적도에서 “임”으로 표기된다. 최근 농지의 가격상승과 과세 국가의 재산세 적용비율을 매년 상승하고 등으로 상대적으로 적은 가격으로 많은 땅을 살 수 있고 산지전용으로 높은 수익을 얻을 수 있어 임야에 투자하는 사람이 늘어나고 있습니다.
1. 임야 투자의 핵심은 공익용 산지라 하더라도 산지전용으로 논이나 밭으로 개간과 이미로 또는 산지경영관리사(농막:6평, 관리사: 15평), 단독주택(농림주택), 조건에 따라서는 1종근린생활시설, 2종근린생활 시설, 캠핑, 야영장, 체험 장, 농원, 병원, 어린이집, 종교시설, 장묘 시설 등 이 가능하고, 임업용 산지에 전원주택단지, 공장, 창고 및 각종 임산물생산과 숲 체험, 레저, 치유의 공간 등 여러 활용을 위한 수익형 개발행위가 급증하고 있습니다.
2. 임야는 농지에 비해 가격(단가)가 낮고 큰 땅을 매수하여 산지전용으로 높은 수익을 낼 수 있지만 농지에 비해 많은 각 법률의 적용을 받아 규제가 개발행위 하는데 쉽지만은 않은 것이 사실이며 처음 매수 시점부터 알아야 할 사항이 있고 미리 계획하여 투자에 임해야 리스크에 빠지는 일을 막을 수 있습니다.
3. 산지(임야)는 크게 보전산지와 준보전산지 두 가지로 구분하고 보전산지는 공익용 산지와 임업용 산지로 나뉘어 보전산지는 공익성이 강하고 임업용 산지는 말의 뜻처럼 임산물생산 기능의 증진을 위한 산지라 보시면 되고 준보전산지는 상대적으로 개발이 용이해 처음 임야를 투자하시는 분들이 많이 매입하는 경향이 있습니다.
4. 산지(임야)는 위 토지이용계획원을 보시면 지번 앞에 " 산 " 자로 검색하고, 면적 다음에 지목이 " 임 "라고 되어있는 것이 산지(임야)이며, 개별공시지가는 보유세인 재산세 부과 기준가액이 되며 토지가격의 최소 가격과 산지전용 개발허가 시 산지전용부담금의 기준가액이 됩니다.
5. 그 다음, 지역지구, 지정여부의 1) 첫 번째[국토의 계획 및 이용에 관한 법률]에 따른 지역, 지구 등에 있는 " 자연환경보전지역, 대로 2류( 30~35m)(주간간선도로)(저촉), 2) 두 번째 " 다른 법령 등에 따른 지역, 지구 등에 " 가축사육제한구역 <가축사육전부제한 구역>, 배출시설설치제한지역 <물환경보전법>, 공익용 산지 <산지관리법>, 상수원보호구역 <수도법>, 야생동물보호구역(야생동물, 식물 보호법>, 수질보전특별대책지역 <환경정책기본법>. 되어 있습니다.
6. 처음: 산지(임야)를 투자하시는 분은 해당 임야가 공익용 산지인지 준보전산지인지 제일 먼저확인을 해보면 위 임야는 공익용 산지임을 알 수 있고 자연환경보전지역 안에 있는 산지임과 다른 법률 적용이 각각 적용됨을 알 수 있습니다. 상대적으로 규제가 적은 준보전산지 토지이용계획원을 먼저 예로 해야 하나 양해 부탁드리고요, 보는 법은 같으니까요. 두 번째 큰 칸 중 첫 번째 칸에 해당 임야가 어떤 지역에 있는 것인지 확인을 해보면 자연환경 보전지역입니다.
7. 두 번째: 자연환경보존지역은 자연환경, 수자원, 해안, 생태계, 상수원 및 문화재의 보존과 수산자원의 보호, 육성 등을 위하여 필요한 지역으로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 도시, 군관리계획으로 결정, 고시된 지역을 말합니다. 요약하면 자연환경과 문화재 보전 목적 지역임을 알 수 있습니다.
8. 세 번째: 꼭 확인하셔야 할 것은 두 번째 칸의 두 번째 칸에 있는 다른 법령 등에 따른 지역, 지구 등에 있는 각각의 적용될 수 있는 법령들을 보셔야 하는데 간단한 몇 개의 법령이나 없는 임야도 있지만 몇 십 개가 나오는 임야도 있어 보기 어려워 보이지만 이중 가장 규제가 있을 것 같은 법령 두세 개를 빼 보면. 배출시설설치제한지역과 공익용 산지, 상수원보호구역으로 보입니다.
9. 가장 규제가 강한 법률로 보통사람들 중 특히 임야를 처음 투자하시는 분들은 공익용 산지보다 상대적으로 규제가 적은 준 보전산지를 하시는 것이 좋을 듯하고요. 이런 강한 규제를 하는 상법에 따른 산지전용 개발행위를 하기 위해서는 먼저 자격요건을 맞춰야 하고 일정기간과 공간적 면적 등이 필요합니다. 그다음에 산지(임야) 전용으로 할 수 있는 일들에 대해서는 예로 1, 2, 3에 말씀드렸습니다.
10. 그다음으로 중요하 것이 모두가 다 아는 모든 땅에는 도로가 있어야 한다는 것인데요, 건축허가를 얻기 위해서는 도로와 배수로(상하수도), 전기로 모든 땅에 적용되나 도로와 폐수(하수도) 관로 배출물처리를 할 수 있는 연결관이나 구거 등이 없는 경우에는 건축허가를 받을 수 없어 낭폐를 볼 수 있습니다.
11. 농지에는 없는 규정, 산지법에 경사도와 입목에 관한 것 중 먼저 경사도는 개발이 가능 한 임야인지 중요하 요건인데, 지자체별로 다르지만 25도 이상의 경사일 경우와 15도 조례를 갖고 있는 지역도 많습니다. 충청북도의 경우 현재 20도이나 15도로 조례 개정 중에 있습니다. 또 입목은 수령이나 종류에 따라 개발이 전부 또는 일부가 제한될 수 있는데, 660제곱미터 이상의 산지 전용허가 시 반드시 " 입목축척조사서 " 제출하여야 하며(육안으로 수목이 보이지 않더라고 " 무입목지 " 평가가 필요하고, 입목의 수종에 따라 개발허가가 나지 않는 경우도 있습니다. 임야정보 " 한국환경성평가지도 " 산림청 " 임목정보 다드림"
12. 분묘기지권(묘지): 투자자 입장에서는 묘지가 상당히 꺼려하고 골칫거리로 여기기 때문에 항공사진관 임장활동을 통해 꼭 확인을 해야 하며 거래가격에도 영향을 미치고 처리과정도 시간과 비용이 들어 매도, 매수자 간 매매하는데 걸림 돌이 되기도 합니다. 이 분묘기지권은 20년 이상 평온, 공연하게 봉분이 있는 가운에 잘 관리가 되고 있는 한 지속되며 무연고 묘지 같은 경우는 분묘장사에 관한 법률대로 절차를 발아 처리됩니다.
13. 개발행위허가: 임야의 개발행위를 가장 많이 하는 지적설계사무소에 개발가능성을 문의해 보는아 개발가능 여부를 듣고 실행해 나가는 것이 필요합니다. 물론 관청에 물어보셔도 되지만 약간의 입장차이가 있기 때문에 개발하는 특면에서는 측량사무실이 상담하기 편하며 개발하는 시각에서 보아 그 가능성을 높여 좀 더 상세하고 정보를 얻을 수도 있습니다.
13,000평(약:44.000제곱미터) 임야 3억5천만원(약:26,000원)
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