임야(산지)에 집 짓기 알아야 할 필수 사항, 준보전산지, 임업용산지, 공익용산지.
임야에 집을 짓기 위해서는 가장 중요한 것이 첫 번째 내 소유의 임야(산지)가 있어야 한다. 두 번째 산(임야)이 준보전산지인지 보전산지인지를 알아야 하고 준보전산지에는 주택뿐 아니라 거의 모든 하고자 하는 개발행위가 가능하다고 생각하시면 되는데 이유는 어떤 것을 규제한다고 산지관리법에 규정이 없다는 것입니다.
1. 국계법, 산지관리법에서 건축 규제는 보전산지인 경우에 한 한다.
보전산지는 다시 임업용 산지와 공익용 산지 두 가지로 결국, 산지는 준보전산지, 임업용 산지, 공익용 산지 세 가지다. 이러한 산지에 집을 짓는데 원칙적으로 짓지 못하게 일방적으로 산지관리법에서 규정하는 것이 아니고 공익용 산지 내에서는 공공의 이익과 자연환경 보전 등을 위해서는 자격을 갖춘 사람에 한에서 한정된 건축물을 허가하고 있습니다. 준보전산지인지 보전산지인지는 토지이용계획 " 토지 e-음 " 확인을 통해 알 수 있습니다.
2. [특별 규정이라고 할 수 있는 규정], 산지(임야)에서 건축을 하기 위해서는 본인 소유의 임야가 있어야 합니다.
농지인 경우 농지 소유자가 아닌 경우에 토지사용 승낙서를 받아서도 건축물을 짓기 위한 개발해위, 건축허가가 가능한 것에 비해, 산지는 꼭 내 소유의 임야가 있어야 하고, 임야나 토지사용 승낙서, 임대차 계약서 등을 통해서는 어떠한 건축허가가 불가하다는 농지와 다른 특별 규정이라 할 수 있습니다.
* 산지관리법 [건축법 시행령] 별표1,제1호에 따른 단독주택을 축조할 목적으로 산지를 전용하고자 하는 경우에는 자기 소유의 산지일 것, 공동소유인 경우에는 다른 공유자 전원의 동의가 있는 등 해당 산지의 처분에 필요한 요건과 동일한 요건을 갖출 것.
3. 임야(산지)에 주택 등 건축물을 짓기 위해서는 준보전산지인지 보전산지인지를 먼저 확인하여야 합니다.
준보전산지인지 보전산지를 구별해야 하는 이유는 준보전산지는 누구 든 지 건축허가 기준에만 충족하면 집을 지을 수 있고 산지관리법에 준보전산지 규제 조항이 없다는 것입니다. 하지만 보전산지에는 아무나 집을 짓지 못한다는 전제에 집을 지을 수 있는 자격자에 한에 그 임야(산지) 소유자의 자격 요건과 부지 면적, 그리고 재촌, 지속적인 농임어업에 종사해야 한다는 규정하고 있기 때문입니다. " 토지-e 음"에서 쉽게 확인이 가능합니다.
* [산지관리법 제12조], 제1항 제4호에서 " 대통령령으로 정하는 주택 및 시설 "이라 함은 농림축산 식품부령으로 정하는 농림어업인(이하 " 농림어업인 "이라 한다)이 자기 소유의 산지에서 직접 농림어업을 경영하면서, 실제로 거주하기 위하여 부지면적 660제곱미터(약 200평) 미만으로 건축하는 주택 및 그 부대시설을 말한다.
위 법을 풀이해 보면.
a. 농림축산식품부령으로 정하는 " 농림어업인 "이란? 농업인, 임업인, (강) 어업인 세 자격인을 말합니다.
b. 두번째는 " 자기 소유의 산지 "란? 산지의 처분에 필요한 요건과 동일한 요건을 갖출 것.
c. 세번째 " 직접 농림어업을 경영하면서 " 란? 임야를 수유하는 것으로 충족이 안되며 그 임야(산)가 농림어업에 쓰이고 있어야 한다는 것입니다.
d. 네번째 " 실제로 거주하기 위하여 " 일시적 주말이나, 세컨드하우스 개념이 아닌, 상시 일상적으로 농림어업에 이용하기 위한 목적이라야 한다는 것입니다.
e. " 부지면적 660제곱미터(약 200평) 미만으로 건축하는 주택 및 그 부대시설 "이란? 건축물의 바닥면적이 약 200평 미만 이라야 한다는 것이며 주택과 경영계획에 쓰이는 부대시설 창고, 주차장, 보관창고 등을 말합니다.
4. [도로 조건] 보전산지에는 지적법상 도로가 있어야 합니다. 준보전산지에서는 현황도로로도 집을 지을 수 있습니다.
현황 도로와 법정 도로의 차이점은 현황 도로는 현재 도로 사용되고 있는 도로지만 분할되어 법적 지위를 갖지 못한 도로를 말하며 지적법상 도로는 현재 사용 유. 무를 떠나서 도로로 건축법상 접도 의무를 가지고 있는 공로를 말합니다. 보존산지인 임업용 산지와 공익용 산지에서는 법적 도로의 허가요건으로 되어 있다는 것이며, 상대적으로 준보전산지에서는 완화적인 현황도로 가 있으면 허가요건에 인정을 해준다는 것입니다.
# 요약, 임야(산지)에 집을 지으려면 꼭 1) 임야(산지)가 본인, 내 소유이어야 하며, 2) 보전산지 보다 상대적으로 준보전산지가 집을 짓기 수월하다 것이며, 3) 임야에 집을 짓기 위해서는 매입 시점부터 현황 도로가 연결되어 있는 준보전산지를 매입하는 것이 유리하며, 준보전산지라고 해서 건축허가가 다 나오는 것은 아니면 하가 기준과 지자체 조례에 요건이 충족되어야 합니다.
# 또 중요한 것은 경사도와 표고, 입목의 종류와 수령 등을 고려하셔야 합니다. 산지 관련 정보는 산림청의 " 산지정보 다드림 "과 " 국가 환경성 평가도 지도 "에서 쉽게 검색해 볼 수 있습니다.