전세보증금 날리기, 깡통 주택
전세 보증금이 매매 가격 이하나 웃도는 현이 이 이어지고 있다. 이렇게 되면 집주인에게 전세 보증금 반환받지 못하거나 임대인과 임차인의 분쟁이 많을 것으로 보인다. 실제 경매로 넘어가는 집도 생길 것이고 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 전세 사기도 급증하게 된다.
1. 계약 전 꼭 알아야 할 사항 - 등기부등본, 선순위 보증금
먼저 전세 집을 구하였다면 부동산 공인중개사에게 등기부 등본을 떼어 달라고 하고 다가구 일 경우는 다른 세입자의 호수별 임대차 내역(보증금) 내역을 알려 달라고 해서 근저당과 보증금(내 보증금 포함)의 합산한 금액이 매매 가격의 최소 70%을 넘어서는 안 된다.
a: 등기부등본 갑구에서 소유자 확인 꼼꼼히 하여야 한다. b: 을구에서 근저당, 압류, 가압류, 가등기, 전세등기, 임차권등기, 경매 개시 등기, 신탁등기 등 여럿 등기가 있나 꼭 확인해야 되고 있다면 중개사에게 정확한 설명을 들어야 한다. 등기부등본 확인은 가장 기본이며 중요하다. 보증금과 위의 어떠한 등기가 하나라도 있으면 다른 집으로 가라.
2. 계약 시 꼭 지켜야 할 사항. -
전세 계약을 할 때에는 먼저 등기부등본을 다시 떼어 갑구의 소유권자 집주인 소유권자와 일치하는지 꼭 확인하고 대리 계약을 하여서는 안 된다. 부득이하다면 대리권 서면 확인과 대리인 인적사항을 계약서 기재. 확인해야 한다 계약금 지급은 꼭 소유권자 명의의 계좌 입금해야 하며 소유권자의 지인이나 중개사 등 어떠한 타인 명의 계좌 입금은 하지 말아야 한다
계약서 특약란에 "임대인은 잔금. 이사 시까지 현 권리 관계를 유지하며 그 어떤 권리관계 변동이 있을 시 본 계약은 무효로 한다" 중개사에게 기입해달라고 요청한다 그리고 추천할 것은 보증금 반환 보증 보험에 가입하는 것이 좋다 - 주택도시 보증보험공사 나 서울보증보험에 가입하면 되는데 안타까운 것은 다세대, 다가구, 빌라, 아파트를 제외하고는 가입이 거의 불가능하다,
이럴 때는 반전세나 월세로 임대인과 협의하여 계약하는 것도 요즘 계속되는 이자 상승 시점에서는 고려해 볼 수 있다. 이때 전세자금 대출도 신청하시는데 은행에서 대출도 해 주는데 안전하겠지 생각하시면 거지됩니다 은행은 그 집에 대해서 권리분석이나 현장 확인을 하지 않습니다.
3, 잔금/이사 시 꼭 알아야 할 사항 - 대항력 갖추기
잔금 날 등기부등본을 다시 떼어 권리관계와 보증금 변동 유무를 먼저 확인 후 잔금을 입금하고 이사해야 된다. 이때도
소유권자 명의의 계좌로 입금해야 한다. 잔금을 치르고 이사를 하였다면 즉시 동사무소로 가서 전입 신고와 확정일자를 받아야 한다 차일피일 미루고 늦게 한다면 이때도 거지됩니다 전입신고와 이사를 하면 생기는 대항력과 우선변제권은 당일이 아닌 익일(다음 날) 0시에 효력이 발생하기 때문에 당일에 꼭 하셔야 됩니다
대항력
임대차는 그 등기가 없더라도, 임차인이 ① 주택의 인도와 ② 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 대항력이 생깁니다(「주택임대차 보호법」 제3조 제1항).-법제처 인용
계약 전이나 계약 후, 또 잔금. 이사 전입 일날 소유권자가 은행 대출을 받는다면 은행의 근저당권이 선순위로 전세권자는 후 순위가 된다 대항력이란 “대항력”이란 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 권리다 내가 기간 만료 시와 경매로 집이 넘어갈 때 보증 반환받을 때까지 거주할 수 있는 권리다 임차인은 배당 종기일 내에 꼭 법원에 신청해야 한다 안아 시면 거지된다. 우선변제권을 행사할 수 없고 계속 거주할 수도 없다.
4. 이사 후 꼭 알아야 할 사항 - 계약서 다시 쓰지 말자
이사 후 가까운 부동산 사무실에 가서 등기부 등본을 떼어 보는 일도 기특한 일이다. 그리고 집주인이 바뀌었다며 계약서를 다시 쓰자고 오는 경우가 많다 집주인은 세입자에게 말하지 않고 매매를 한다 그래서 세입자가 당황하기도 하고 주인이 다시 쓰자고 하니까 다시 쓰는 경우가 왕왕 있다. 이때는 반 거지된다. 계약서를 다시 쓰게 되면 전 계약서는 효력이 없고 새 계약서가 효력이 있어 전입신고도 다시 해야 되고 전세 반환보증보험도 다시 가입해야 된다. 그것은 전 대항력과 우선변제권의 소멸과 새 대항력과 우선변제권을 만드는 일이다
따라서 선순위 권리를 박탈당하는 것이다. 아무 후 순위권자가 없다면 다행이다. 또 임대인이 보증금 인상을 요구해 줄 때도 증액 부분은 보호를 받지 못한다. 이럴 때는 세입자는 임대인에게 증액만큼 월세로 올려 주는 것이 좋다 이때도 계약서를 절대 다시 써서는 안 된다. 전세자금 대출받아 살다가 만기 시 보증금을 돌려받지 못하면 대출금 내가 다 값아야 한다. 어떤 경우 든 전세보증금 반환이 불능 빠지면 막심한 경제적 타격과 정신적 충격, 가정 파탄으로 이어 진다.
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