2023 부동산 전망, 금리인상, 채권시장, 부동산시장 유동성 위축

 1, pf (project financing ) 부동산 프로젝트를 기초자산으로 하여 돈을 빌리는 것을 의미하는데  pf 는 금융기관 입장에서는 고 위험 고 수익의 투자방식이라고 할 수 있다, pf 채권금리가 12% 이상이라면 시행사와 건설사의 더 이상의 사업 진행은 없다 라는 생각이 부동산 시장 같은 경우 토지매입 비용이 약 50%이고 건축비가 40% 나머지가 이익금인데 사업이 성공한다 하더라도 마이너스로 사실상 파산이다.

 

2, 부동산 pf 는 미래의 수익성을 담보로 대출을 받는데 금리인상과 경기침체 우려로 부동산 시장이 급속히 얼어붙어 신규 대출은 커녕, 기존 대출 연장도 어려운 상황이 되는데, 금융권이 안고 있는 부동산 pf 대출은 112조 2천억 원으로 2008년도 금융위기 이후 최대 금액이며 그 부실 우려도 커져 건설사의 대출 보증을 선 금융사들도 연이어 제2의 저축은행 사태가 되는 것이 아니냐는 말이 있다.

3, 부동산 시장의 가격상승 기대심리로 은행, 증권사, 캐피털 등이 부동산 pf 거액 투자를 했는데 부동산 시장의 급락으로 동반 어려움체 처하게 됐다, 미분양 물량 급증하고 원자재값 상승으로 사업성이 나빠져 있는 상황에 자금 줄마저 금융사들의 부동산 pf 대출 연체율은 4.7%로 3년 전보다 거의 3배가 뛰었고, 글로벌 금융위기가 부동산 경기 위축으로 이어졌다.

4, 정부의 채권시장 개입이 불가피 상황에서 조단위의 정책자금과 지급보증으로 채권시장 안정화를 위해 노력하지만 한편으로의 고 금리정책을 펴 야한 이중정책, 정책 딜레마에 빠지고 있으며 고 물가가 잡히지 않는 한 고금리 정책 또한 포기할 수 없는 것이다, 강 달러 상승률을 좁히지 않으면  수출 악화와 원자재값 상승으로 경상수지 적자로 수출주도 경제 구조인 한국은 미국의 금리인상을 따라가지 않을 수 없다.

5, 미국의 빅 스텝, 자이언트스텝에 한국의 고금리 정책은 당연한 것인데 그 부작용과 역효과를 받아가며 금리인상을 계속할 수 있을지 모르지만 연말과 내년 상반기까지 물가를 잡고 안정세로 돌아 서길 바라고 있다, 3.5~4%까지는 금리를 계속 올려야 할 것으로 보고 물가의 디플레션 또는 스태그플레이션에 빠져 장기 경제 침체로 갈 우려가 상이하다.

6, 부동산 시장에서의 직접적으로 미치는 요인들로는 금리변동, 물가, 경제상황 등으로 볼 수 있는데 부동산시장 상승기에는 금리가 미치는 영향이 직격탄이라 할 수 있지만 부동산 하락시장에서는 금리인상을 늦춘다 거나 멈춘다고 하더라도 상승곡선을 그리지 않는다, 하락시장을 상승시장으로 변환되기 위해서는 경제상황이 받침 되어 주어야 하는데, 경제가 침체기에 있으면 기업은 투자를 하지 않을 것이며, 실업률이 높아지고 소득이 감소하게 되어 구매 능력 저하로 시장에 참여자로 역화를 할 수 없다는 것이다.

 

7, 금리인상의 단기적 문제도 산재하지만 장기적 문제인  경제 장기침체인 것이며 미국의 강 달러 정책으로 유럽, 아시아 등 세계의 여러 나라가 내외적 금융위기와 실 물가 위에 처해있으며 앞으로 10년의 경제 침체라는 미국 발 강 달러 블랙 홀에 빠져 가고 있다는 사실이다, 영국도 고금리 정책 역효과로 총리가 사임하고 미국도 연준에서는 물가가 잡힐 때까지 자이언트 스텝을 강행할 것이라 발표했지만 반면 미국 재정부에서는 거액의 채권시장을 구두 개입하고  월스트리트  저널에서도 기사가 나올 정도다.

8, 우리나라도 부동산시장 하락기이지만 미국도 이미 부동산 시장이 하락하고 있어 금리인상이 부동산 시장에 미치는 정도나 채권금리 인상에 미치는 영향으로 달러의 빅 스텝 향방에 제동이 걸린 셈이며, 장기 경기침체의 대비를 하지 않을 수 없게 됐다, 우리나라 부동산 시장 하락 및 금융위기는 내년까지 계속될 것이며, 앞으로 10년 동안의 침체기에 들 것으로 보인다.